原创《供给侧改革背景下我国房地产去库存问题》：这篇供给论文范文为免费优秀学术论文范文,可用于相关写作参考。
摘 要：中国房地产行业目前面临高库存、城市分化等问题,严重制约了房地产业的健康平稳发展,因此,去库存成为促进我国房地产行业发展的首要议题.本文立足于房地产业的库存现状,分析其内在原因,结合相关政策,提出有效的去库存的对策.
关键词：去库存；虹吸效应；产能过剩；过度开发；土地财政
中图分类号：F299.23 文献标识码：A 文章编号：1673-2596（2016）08-0077-03
一、房地产业库存现状
一组国家统计局的官方数据或许可以揭示国内楼市库存的现状,2015年末全国房地产库存待售面积高达71853万平方米,较2014年末的62169万平方米增加近亿平方米.其中住宅待售面积45248万平方米,占比约63.97%.据测算,除了上述待售的商品房面积,全国尚未开工的企业拿地面积有42.3亿平方米,此外在建商品房库存约49.1亿平方米,上述三项叠加后的总面积为98.5亿平方米,完全消化至少需要10年.
由图1可知,2015年全国各线城市的库存积压现象均有所缓和.在各线城市中,三线城市库存积压现象最为严重,截止2015年12月,商品住宅库存消化时间仍高达19.9个月.相比较之下,一线城市库存平均消化时间8.2个月,表明一线城市商品住宅的紧俏.图2比较了2011-2015年全国各线城市平均库存面积,我们也可以看出,三线城市的库存面积始终是居于第一,而一线城市的房地产热度一直不减.
总的来说,现有库存有两个难点：一是非住宅库存.自2011年我国全面实施“限购令”后,房地产企业大量向非住宅（写字楼、商业）进行投资.由于这一重心的转移有利于提升城市的形象,因此得到了地方政府的大力支持.如今,这部分非住宅项目出现严重的积压.据估算,非住宅库存占用的资金规模约有十几万亿.二是三四线城市库存.2015年下半年以来,一线城市房地产市场明显升温,并传递到部分二线城市,但难以从二线城市进一步向三、四线城市和小城镇传递.这部分库存的问题,是简单的降价所无法解决的.
二、房地产高库存的原因分析
（一）“虹吸效应”透支三四线城市购买力,造成三四线城市房地产库存积压
在当前房地产市场总体弱复苏的局势下,各线城市之间出现了信贷、人口和投资的“虹吸效应”.换句话说,虽然同享优惠政策,各线城市间的房地产市场分化却逐渐加剧,一线城市以其发达的产业吸引大量外来人口,扩张了住房需求,使得一线城市房地产行业“僧多粥少,水涨船高”；同时,由于三四线城市人口的外流,造成房地产库存积压严重,限制了房地产业的发展.总的来说,这种“虹吸效应”反映在以下几个方面：第一,有住房需求的购房人口持续涌入.就经济发达程度来说,一线城市的经济领跑全国,吸引了大量外来人口聚集于此,使得当地房地产供需缺口拉大,造成房价居高不下甚至有“疯涨”的趋势；二线城市的房地产市场发展则根据供求情况明显分化；三四线城市整体来看普遍较为黯淡,人口流出现象较为严重.第二,贷款资源集中于一线及部分二线城市.从各地贷款数据来看,目前房地产信贷资源高度集中,全国六大城市的贷款余额约占全国整体水平的30%左右.第三,开发性投资向一二线城市靠拢.由于三四线城市的房产库存积压严重导致价格持续走低,为避免库存进一步加剧,很多投资者抽离三四线城市的投资资金,集中投向一二线城市.
(二)制造业产能过剩波及房地产业,引发房地产业过剩
房地产行业的上下游涉及到各产能过剩制造业,且有着较为密切的关系[1].为了探究房地产业和产能过剩行业的相关性,依据2012年价值型投入表,综合考虑房地产业对产能过剩行业的直接消耗系数、完全分配系数和直接分配系数,分析房地产业及其上下游相关产能过剩行业的相关性大小.
第一,房地产业对于化学工业的直接消耗系数和直接分配系数均较大,表明房地产业和该行业的关联非常密切.第二,房地产业对石油加工、炼焦及核燃料加工业的直接消耗系数远大于直接分配系数,说明石油加工、炼焦及核燃料加工业处于房地产业的上游段.第三,房地产业对金属产品制造业的直接消耗系数和直接分配系数都较小,但是相应的完全消耗系数却要大得多,说明房地产业和金属产品制造业的间接关联比直接关联密切得多.第四,房地产业对非金属矿物制品业的直接消耗系数小于直接分配系数,说明非金属矿物制品业处于房地产业的下游段,是房地产业的原材料供应部门.可以看出,产能过剩的制造业会对房地产业造成不同程度的影响.因此,产能过剩也是造成三四线房地产库存积压的一个原因.
(三)房企过度开发,增加库存消化的压力
从图3看,从2005-2014年我国商品住宅施工面积、竣工面积和销售面积均保持上升态势,通过对比三个量可以知道,竣工面积始终小于销售面积,表明商品住宅市场始终属于供不应求的状态；施工面积远大于竣工面积和销售面积,也就是说商品住宅市场过度投资现象比较严重.从图4看,商品住宅施工面积、竣工面积和销售面积环比增加率总体上呈现下降趋势,就变化的先后来看,商品住宅销售面积的变化要先于商品住宅施工的面积,反应最后的是商品住宅竣工面积.这也反映出,由于过度开发的存在,商品住宅市场供给的变动要明显滞后于需求的变动,增加了库存消化的压力.从图5看,2005-2014年,我国房地产企业的投资在逐年升高,但和此同时,未完成投资也在逐年升高,即在已经过度投资的前提下继续加大投资,但并未给房地产业的供给量带来预想的变化,反而这种过热投资会营造一种房地产业繁荣的假象,吸引更多盲目的投资者前仆后继地投资.
（四）财政支持的减少影响投资者预期,加剧房地产市场的低迷
从图6看,2015年我国土地财政收支“双降”,降幅为5年来最大,原因包括土地市场需求不足、土地出让面积萎缩等.其中,土地需求不足主要是由于我国经济进入新常态时期,受经济增速放缓的影响,土地市场需求呈现不足的状态；土地出让面积萎缩主要是迫于房地产高库存的压力,房企对于购置土地更为谨慎.有学者认为,一个城市房地产投资完成额越大,则政府越倾向于“补贴”房地产市场[2].从图5可以看出,自2009年以来,我国房地产行业未完成投资额高速增长,因此,政府不倾向和给予房地产行业财政支持,逐渐降低政府财政中对于土地财政的依赖程度,这也使得民众对于房地产行业的投资持谨慎态度,更加大了房地产业去库存的压力.
供给论文参考资料：
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