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公共住房建设新目标宏伟,以往掣肘难题依旧,一系列新模式能否有效突围,成为深圳公共住房体系“第二次改革”成功的关键
9月2日,在印有“华富村东、西区改造项目签约仪式”字样的艳红色背景板映衬下,数位小区业主代表与福田投资发展公司签署了相关协议,确定由其作为实施主体对该小区进行棚改.
北京“共有产权”、上海“租赁城区”、广州“租售同权”等值此房地产调控长效机制新政在各地频出之际,华富村改造,是深圳第一个按照“政府主导+国企实施+安置房建设+人才房建设”模式实施的棚改项目.深圳有望借此找出一系列新手段,既加速公共住房体系的功能细化,又形成有效持续的新型供应模式.
在此之前,深圳公共住房体系主要由廉租房、公共租赁住房、安居型商品房等渠道构成.对其进行调整,既受益于国家层面各项住房新政利好推动,也呼应了“十三五”期间深圳住房改革的重点,即在供应30万套商品住房同时,供应40万套保障性住房（含人才住房）.
这是一个“补欠账”过程.因户籍人口较少,深圳很早就实现了对中低收入户籍居民住房的“应保尽保”,但受制于一系列现实条件,此前针对非户籍居民的公共住房建设,效果并不十分理想.
近年来房价的快速上涨,各地均求贤若渴之下,深圳必须将公共住房体系保障范围扩大的倒逼机制形成.
继公共性住房由主要出售向出租为主的“第一次改革”后,将人才住房与原有保障体系分离、棚改及直接划拨土地等一系列新手段,是否能有效满足新需求的迅猛增加,将是深圳公共住房体系“第二次改革”成功的关键.
公共住房脉络
与“豪宅”、“公屋”并存的香港仅有一河之隔,且具备特区“先行先试”优势,从上世纪80年*始,深圳曾多次被国家列为房地产政策改革试点.
历经多方吸取经验及政策调整,非公共性质的市场化商品住房、单位及个人自建房、村民自建房、工业区配套宿舍及其他住房体系,以及由政府运作的公共性保障住房体系,是深圳住房供应的两大核心体系.
因全国层面尚未实现统一,各地公共性保障住房运营的种类及模式不尽相同.在深圳语境中,按2011年修订的《深圳市保障性住房条例》,其“是指政府投资建设或者通过其他途径筹集的,以限定的标准和价格,向符合条件的住房困难家庭和单身居民出租或者出售的住房,包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、安居型商品房等多种形式”.
从特困家庭逐步延伸至“夹心层”,从以出售为主转变为出租为主,从户籍人口扩展到人才,是深圳公共住房体系多年来沿革与发展的三个特点,包含几个主要形成阶段：
1979年,深圳在原广东省宝安县基础上建市;1980年,深圳市建立经济特区（全市分为特区内和特区外,到2010年时特区才扩大至全市）.
受行政区划先后调整影响,在城市化过程中,深圳曾先后采用过征地拆迁、特区内“统征”、特区外“转地”三种土地国有化方式.土地是承载住房的基础,故深圳的住房供应,也部分受此影响,形成了几大主要板块,即原村民祖屋、自建房等从自住转变为出租、出售;机关及企事业单位划地建房;以及商业性房地产市场.
1988年6月,在结合蛇口工业区住房改革实践经验基础上,深圳在全国范围内率先出台《深圳经济特区住房制度改革方案》,停止住房实物分配,实行住房商品化及住房分配货币化.
作为先行者,深圳也率先开始初步探索建立住房保障体系,其在这一阶段采取的主要形式,是由政府出面建设安居房,分为成本价安居房（也称为福利商品房,提供给党政机关、事业单位职工）、微利价安居房（也称为微利商品房,以成本价加一定利润卖给企业缺房职工）两类.
它们与由地产商建设的市场化商品房一起,构成了深圳房改之初所谓的“双轨三类”体系.
上世纪90年代初起,深圳加速了此类安居房建设与供应的速度.有相关统计显示：截至本世纪的头十年,总计约有20万户深圳家庭通过房改购买了安居房.其中,由市及各区政府建设的安居房有4万多套,企事业单位自有公房通过房改出售给职工的,约为16万套.
随着国家层面一系列相关政策于2002年时出台,深圳的安居房制度,也逐漸开始与全国性的经济适用房制度并轨（福利房、微利房被视作经济适用房）.
并轨背后,“是安居房与国家住房保障制度存在区别.具体来说,其并没有按照市民收入水平确定保障对象,覆盖范围有待扩大,全市实际人口近八成无法享受低收入家庭住房保障.”分别身为深圳市房地产研究中心主任与高级研究员的王峰、李宇嘉,在其合著的《深圳住房政策实践与住房制度创新》一书中分析称.
与此同期,深圳亦开始加快构建廉租房体系,并逐渐形成了以货币补贴为主、实物配租为辅的廉租房保障制度.到2005年左右,这一体系已基本实现对合规户籍居民的“应保尽保”.
这两项政策调整,成为深圳新型住房保障制度的滥觞.
“随着深圳逐步将安居房产权关系理清,到2006年前后,深圳基本完成‘市场化’房改.其与住房有关的行政重点,开始加速转向保障性住房制度建设.”曾参与此一阶段房改的一位研究人士对《财经》记者称,“安居房在起到其历史作用后,覆盖面窄等一系列弊端不断显现,改革是箭在弦上.”
结合“外来人口多、且难以通过现有住房政策解决居住问题”的现实条件,深圳在2007年左右时进一步提出：要建立不完全以户籍为标准进行保障的新制度,即“公共租赁住房保障模式”.
深圳版公共租赁住房,借鉴了新加坡及中国香港地区的相关经验,是由政府提供政策优惠,限定套型面积和出租价格,按照合理标准筹集的公有非营利性租赁住房.
深圳最初研究的此种住房的保障对象,是住房困难或住房支付能力不足的“夹心层”家庭.2007年初,深圳相关研究成果在向国家相关部门提交后,有领导建议：其覆盖面应细化至两个“夹心层”,即“买不起经济适用房也不符合租住廉租房条件的家庭”,以及“买不起市场商品房也不符合经济适用房条件的家庭”.同年12月,深圳启动第一次公共租赁住房出租.
重构论文参考资料：
结论：深圳重构公共住房体系为关于本文可作为重构方面的大学硕士与本科毕业论文解构与重构论文开题报告范文和职称论文论文写作参考文献下载。
