原创《商业房地产项目融资和运营管理》：这是一篇与项目融资论文范文相关的免费优秀学术论文范文资料,为你的论文写作提供参考。
【摘 要】投资规模大,效益回收快都是商业房地产开发投资所具有的特点.目前对于商业房地产开发项目来说,非公司负债型融资以及风险分担型融资是一个全新的研究课题.
【关键词】商业房地产；项目融资；风险分担；融资结构
一、商业房地产开发融资的特点
我国商业房地产是从2002年开始飞速发展的.据不完全统计,2002年开始,伴随着中国正式加入世贸组织,我国国内商业房地产的资金比重上涨了11.8%.我国自此开始了一波商业房地产开发投资的新浪潮.
对于商业房地产的投资来说,需要前期进行巨大的资金投入.而对于房地产开发来说,其投资的共性就是投资的规模通常较大,而且投资进行回收的时间也比较长.然而商业房地产对于资金的要求更甚.特色商业区,购物中心以及Shopping mall的建设无一不需要大量资金的投入,而且商业房地产的经营通常要经过2-3年的过渡期,这对于投资公司来说,就需要有足够雄厚的资金准备.所以,资金的相关问题,都是历来开发商关注的焦点也是比较苦恼的一个问题.对于所有的商业房地产开发公司而言,对于商业房地产市场的介入是否能够成功,取决于其是否拥有一定的技术能力,管理经验还有它在曾经在房地产行业赢得的声誉.但是资金的筹措能力以及对资金运用的本领也是一个重要的指标.在现实中,有着数量庞大的开发商就是因为资金问题,而对房地产开发的项目望而却步.
商业房地产的收益无疑是巨大的,但其也伴随着高风险.对于商业房地产来说,其收入来源主要是租金的收入,而能否获得租金的一个关键因素在于物业价值的上升.现阶段在我国内一些城市中,商业竞争的程度已经逐渐接近于白热化,这增加了商业经营的不确定性.在商业房地产长期的投资回收期内,其周围的经济环境,交通状况,甚至于政府的相关政策都会发生一些变化,这对于收益来说都会产生一定的影响.由于商业房地产存在着经营过渡期,这就导致开发商在这一期间有可能会出现资金的调整以及亏损.所以,可以说商业房地产经营所面临的风险相当大.然而我国现阶段经济发展的速度逐渐加快,同时我国的经济结构也处在转型期,这对于商业房地产的开发于投资来说,蕴含着巨大的商机与利益.
经过对商业房地产上述特征的描述,说明了对于商业房地产的投资与开发是否能够成功,雄厚的资金是必要的基础,而在一个较长的时间内拥有一定数目且灵活可用的资金是商业房地产在面临风险时的保障.而且在进行投资的时候,也要做好相应的投资失败对风险进行分散的准备,否则一旦投资失败,对于商业房地产的开发企业而言,将是一次致命的打击.
二、项目融资的概念和特点
从全球来说,项目融资的概念产生于上个世纪80年代,在90年代左右开始进行正式的实践.从1981年3月FASB正式界定了项目融资之后,项目融资就一直作为金融界关注的热点问题直至今天.
在中国银行的官方网站上,对项目融资是这样界定的：项目的承办人为了开展一个项目而成立了一家项目公司,以这个项目公司为借款人进行贷款的筹借,同时也项目公司自身的流动*以及收益作为还款的来源,以项目公司的相关资产作为担保物进行贷款.这种融资方式通常适用于流动*比较稳定的道路,铁路,机场,发电,桥梁等大型的基建项目,随着经济发展,其应用的领域也在不断的扩大,比如,日前大型石油化工项目已经展开运用.
传统的融资方式是某一个公司利用自身多年积攒下的资信能力进行融资.对于外部资金的拥有者来说,是以这个公司为一个整体的资产负债,利润还有流动*的情况为依据,考虑对其是否进行放贷或是投资.对项目的考虑往往是次要的.项目融资所针对的是某一个特定的项目进行融资.贷款人对最初的贷款进行考虑的时候,会以该项目的相关的流动*以及利润作为资金来源进行贷款的偿还,并且以项目的资产进行贷款抵押.如果项目的经济强度与贷款安全不相符,此时贷款人会要求借款人进行其他形式的担保,作为项目的附加信用支持.
项目融资至少需要三方进行参与,项目发起方,资金提供方以及项目公司.项目发起方在组建公司时会以股东的身份进行参与.资金的提供方会为项目公司提供资金支持,而且资金提供方会依靠项目资产以及项目在未来带来的资金流量作为还款的一个保障.从原则上说,资金提供方对发起方除本项目以外的资产,没有追索权以及有限追索权.通常情况下,项目融资的特点有以下几个：无追索权以及有限追索权,风险分担,项目导向,非公司负债型融资,多样化的贷款信用支持结构,融资的结构较为复杂,融资的成本偏高,对于税务优势充分的进行利用,进行融资成本的降低.项目融资其最基本的特征在于,融资对于项目的资产以及价值不仅仅依靠发起人的信用,贷款银行主要依靠的是项目的自身资产还有未来的流动资金.因此,对项目融资进行分担风险,对项目融资的金融安排进行严格周密的计划,将与此项目利益有关的各方的纸面承诺以及各种形式的保证书结合起来,不能让其中任何一方独自承担全部的项目风险,这是项目融资活动过程中较为重要的一个环节.
三、项目融资与商业房地产的结合
现阶段在我国房地产行业中,商业房地产主要的资金来源是房地产开发商,商业经营者多年进行的积累以及传统的外源融资方式.对于自身的资金积累来说,其过程缓慢时间跨度较长.传统的外源融资方式主要是指,信托投资,承包商带资承办,银行贷款等,银行贷款是其中的最主要的方式.但是银行贷款在数量以及使用期限方面有着严格的限制,而且对于项目未来面对的风险,首先由开发商全部承担,其次才会由银行进行承担,这对于分担風险来说及其不利.而项目融资恰恰具有金额大,风险分担的特点.对于那些大型的商业房地产项目来说,可以采取项目融资的方式,来完成融资目标和风险屏蔽的作用.
现阶段在我国,项目融资还处在一个起步阶段.对于商业房地产项目来说,项目融资在传统意义上并不适用,其应用的主要方面是以下三个项目：首先是对资源进行开发的项目,比如石油、天然气、煤炭等自然能源,铁、铝、铜等金属矿类资源以及对金刚石的开采都可以作为项目融资的对象.其次是对建设基础设施的项目.最后是制造业的项目,如飞机、轮船的制造等.招商银行对项目融资界定了使用规范：项目融资服务的对象主要是,投资金额巨大,且风险也很大,传统的融资方式难以满足的,不具有稳定性的工程项目.
对于传统的项目融资来说,需要其*的流量具有一定的稳定性.然而商业房地产项目不满足这点,其*流量具有一定的波动性.所以,要利用项目融资的优势为商业房地产项目进行融资,以此创造一个为商业房地产量身*的项目融资模式.而如何创造出这样一个全新的项目融资形式,其主要内容如下：
如何去实现有限追索.首先对于有限追索来说,其形式于程度都于贷款银行对项目的风险评估,项目融资结构的设计有着重要关系.应结合实际,对项目的风险系数,经济强度等相关参数进行核实,依据其实力以及市场前景进行安排.
如何进行项目的风险分担.融资较为突出的一个优点就是能够进行风险分担,应在参与三方以及与项目利益有关的其余各方之间进行有效的风险划分.划分依据的是各方的实际实力以及在项目中的收益.
如何利用项目的税务亏损来降低资本和融资成本.对于商业房地产项目而言,前期需要巨大的投资.可以采取合并纳税的方式,来获得前期在税收方面的收益.
如何处理项目融资于市场安排之间的关系.通常的项目融资,长期的市场安排是信用的保证基础,然而商业房地产项目前景无法确定,所以,在分担风险的时候,项目投资方应对债权人一定的保证.
如何结合项目投资者的近期融资战略和远期融资战略.长期融资最久可以达到20年,但投资者一般对投资领域并不了解,所以采取的策略一般较为谨慎,融资通常被当做一个过渡阶段,持续时间也较短.而且由于现实情况的复杂,可能会出现重新融资问题,所以其融资结构一定程度上决定了其难易程度.
四、结束语
综上所述,以上文章主要是对商业房地产项目融资与运营管理进行了全面分析,期望对商业房地产项目的开发和未来发展提供一些有力的支持.
参考文献：
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项目融资论文参考资料：
结论：商业房地产项目融资和运营管理为适合项目融资论文写作的大学硕士及相关本科毕业论文，相关项目怎么融资开题报告范文和学术职称论文参考文献下载。
