原创《恒大告别举债扩张》：这篇举债论文范文为免费优秀学术论文范文,可用于相关写作参考。
中国地产界知名的“快公司”中国恒大正在经历一次历史性的战略转型,“高负债”、“高杠杆”将成为它的旧标签.
当土地储备规模达到2.76亿平方米、比排名前5家房企的总和还多时,一向喜欢在业绩发布会上临时宣布上调“年度销售目标”的中国恒大（HK.3333）,这次却首次向股东做出了“降低负债”的承诺.
8月28日,中国恒大（HK.3333）发布2017年度半年业绩,多项核心指标仍居行业榜首.其中,上半年实现合约销售金额2440.9亿元,同比增长72.2%；营业额1879.8亿元,同比增长114.8%；净利润231.3亿元,同比增长224%.
截至2017年6月30日,中国恒大公司总资产规模已达14930亿元,总借贷6735亿元,*余额2699亿元,净负债率240%,净负债率比上年底大幅下降近一半.
恒大集团董事局副主席兼总裁夏海钧向股东承诺：未来一年,公司净负债率由240%降至140%,未来两年降至100%,三年后则平稳保持在业界公认的70%合理区间.至于销售规模,他表示,之前预期的2017年实现4500亿元销售目标“不会刻意追加,但料定会超额完成”.
高负债双刃剑
在中国房地产企业谋求规模化快速扩张的过程中,高负债向来是把“双刃剑”.市场景气、行情上扬之时,善用财技、适当增加杠杆,用一块钱做几块钱的生意,企业的负债就变成了土地,土地增值,又变成了资产.在过去中国房地产处于“黄金时代”的20年间,一些善用这套资本逻辑的区域型地产商借以迅速实现全国布局,恒大便是其中的佼佼者.
虽然屡因高负债而遭受国际投行和媒体舆论的诟病,也曾因为房地产周期性政策调控而陷入对赌危机,但最终事实证明,恰是恒大老板许家印敢于冒险、善于洞见、关键时刻能够辨清大势、把握机遇的企业家精神,才成就了今日恒大的行业翘楚地位.
自2009年上市至今,恒大的销售规模年均增长幅度均超过30%,近两年更是高达50%以上.万科用了4年时间实现年度销售额从1000亿元向2000亿元的跨越,而恒大仅用了两年.它比万科晚成立12年、晚上市18年,却最终在2016年赶超万科,创业20年就跻身世界500强企业.这其中最大的秘密就在于：过去20余年间,恒大敢于高负债拿地,土地的溢价增值又将“历史的债”变成了“今天的财”.
截止2017年6月30日,中国恒大公司2.76亿平方米土地储备原值为4576亿元,据国际知名咨询顾问机构世邦魏理仕评估,这些土地当下的估值约为9059亿元,增值4483亿元.假設将这些土地增值额计入权益,恒大的净资产负债率实际上仅为65.5%.
然而,这种用高负债换来的原始积累,走到今天似乎已经不可持续.土地增值变得缓慢平稳,楼盘销售受各种限制性政策打压,“暴利”已不复存在.与此同时,资金成本却不断上升,债权融资利滚利、息上加息,迫使负债企业不断借新偿旧、拆东补西.更有甚者,像当年的绿城和今日的万达一样,要被迫变卖项目资产,*购,断腕求生.
正是目睹业内所发生的一切,当“轻资产”成为王健林、潘石屹等地产大佬的口头禅时,恒大也不得不去认真总结思考：作为销售规模突破3000亿、冲刺5000亿的地产龙头企业,今后该如何实现高负债的软着陆,确保未来持续发展?
2017年初,恒大着手启动“转型”战略,明确企业将由“规模型”发展战略向“规模+效益型”发展战略转变；在发展模式上,将由以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变.
业内分析人士认为,恒大的这一战略转型,意味着这家一贯注重“增量”发展的快公司,开始步入注重“存量盘整”的成熟与理性期,今后其商业风格将发生重大变化.
三大措施降负债率
记者了解到,截至目前,中国恒大在全国总计有719个项目,分布于223个城市,其中一二线城市项目占比约为72.6%.
据公司半年报显示,除了净利润大幅上涨至231亿,上半年恒大实现核心业务利润273亿,同比大增249.6%；归属股东利润188.3亿,同比大增832%；股东回报率51.8%,同比增43.6个百分点,各项利润指标均创上市以来最高纪录.
在公司总裁夏海钧看来,此次恒大之所以能交出有史以来最好的半年报,正是“战略转型成效显著”的最有力证明.
恒大上半年实现利润大幅增长,一方面得益于销售高增长带动的营业收入大增.公司近两年不遗余力打造精品项目,不断提升产品附加值,以及统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式和极强的成本控制能力等等传统优势.
另一方面,则与其行之有效的降负债策略密切相关.
据了解,自恒大开始实施“规模+效益”的发展战略转型以来,“保持规模适度增长的同时注重增长质量,降负债、去杠杆”成了必然选择.年初制定的低负债、低杠杆、低成本、高周转“三低一高”发展模式转变,其核心就是大幅降低负债率.
2017年上半年,恒大为筹备回归A股上市,成功引入两轮共计700亿元战略投资,并在5月-6月份迅速还清1129亿永续债,此一举便实现公司资产负债率下降至75.5%.
据恒大集团首席财务官潘大荣向记者透露,截至今年年末,恒大资产负债率预计将下降到67%左右,2018年末下降到60%左右,2019年末下降到55%左右.
为实现降负债率目标,恒大目前已着手实施三大措施：一是计划未来三年实施土地储备负增长,即土地储备每年下降5%-10%,相当于每年减少1000到2000万平米土地储备；二是恒大地产计划进行第三次引进战略投资者,引入战投资金300亿-500亿元；三是进一步降低成本,提升产品品质,增加产品附加值,增强盈利能力,增加净资产.
业内分析人士认为,伴随许家印大刀阔斧坚定实施战略转型,恒大高负债、高杠杆的时代将逐渐成为过去时,“由大做强”、“有质量地增长”将成为这家地产龙头企业新的战略抉择.
而在中国房地产结束长达20年的黄金增长期,且金融严监管成为当前大趋势的背景下,恒大的转型实践,无疑给那些但求规模、不重效益“身体虚胖”的大公司上了生动的一堂课.
举债论文参考资料：
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