原创《商业地产投资产品差异化设计》：这篇商业地产论文范文为免费优秀学术论文范文,可用于相关写作参考。
摘 要：近年来,无论是一线城市还是二三线城市商业地产面积激增,商业项目同质化现象日益严重,商业地产投资产品如何在开发阶段实现差异化设计,挖掘新的市场机会并提高自身差异化竞争力成为当前商业地产业时兴的话题.本文首先分析了金融投资产的设计方法及其应用,研究了商业地产投资品的金融属性；基于人的风险偏好理论以及马克思产权理论,研究了商业地产投资产品的差异化设计思路；最后提出了商业面积虚拟分割以及产权分割的应用,为解决目前商业地产产品同质化严重的问题提供了思路和办法.
关键词：金融产品设计 商业地产的金融属性 产品差异化设计
一、研究目的
据国家统计局数据显示,2000年到2014年10月份期间,中国已开工的商业总面积超过18亿平方米,城市人均拥有的商业面积为2-3平方米.包括天津、重庆、杭州、南京、成都、武汉在内的19个大中城市人均商业面积面临饱和或过剩的状态.以武汉为例,根据中国指数研究院数据显示,武汉市2015年商业供应面积252.74万方,同比上涨19%,而成交面积仅79.77万方,供求比例为0.32：1.
商业地产供应面积逐年增加以及商业地产项目同质化严重的问题,一定程度上造成了商业地产投资产品的销售困难,导致一部分以商业地产开发和销售为主营业务的房地产企业面临资金回笼滞后的风险.如何实现商业地产投资产品的差异化设计,是解决同质化问题,实现产品竞争力提升,促进销售的关键.
本文旨在通过借鉴金融投资产品的设计理论和应用方法,提出商业地产投资产品的差异化设计思路以及应用.
二、金融产品差异化设计及应用
在金融产品设计领域,W.F.Sharpe（W.F.夏普）提出了著名的资本资产定价模型（CAPM）,该模型在马克维茨的资产组合理论的基础上,提出了风险资产的定价；J.F.Marshall（J.F.马歇尔）和Vipul.K.Bandal（维普.K.邦德）对金融产品设计和金融工程方法进行了详细介绍.在金融产品设计、金融工程方面已经有了较为成熟和深入的研究.
(一)投资者的风险偏好理论
风险偏好是资产选择、资产评估、合约和保险等标准理论中的一个基本概念（Daniel Bermoulli,1738；Kenneth Anow,1965）.在不确定环境中,人们的经济行为具有风险,人们对待风险的态度,也就是人的风险偏好有3中：风险喜好、风险中性和风险厌恶：
根据经济学中,理性的人在面对风险型决策时遵循期望值准则：决策的关键是对行动方案的评价,期望值准则即是将某一方案在各种状态下的收益（或损失）的期望值作为这一方案的评价值,即：
其中,是方案在出现自然状态时的收益值,然后根据各方案的评价值选择投资方案.上述风险决策模型有一个前提是：对于自然状态的出现虽然无法控制,但是可以事先估计估计各种自然状态出现的概率.但现实中,对于无法估计自然状态的事件中,投资者无法做出理性的决策.并且个人在评价方案中对不同类型的收益和风险的最求不同,产生了差异性的投资需求.
(二)金融类投资产品的差异化设计应用
在金融产品的设计中,设计者的设计思路围绕客户的差异化需求展开：
三、商业地产投资产品差异化设计及应用
马克思产权理论的概述：产权作为主体对财产客体的归属性、排他性经济权利,绝非仅仅变现人与物或财产的关系,而是通过主体对财产的一定权利而实际上体现着不同经济主体之间的人和人的关系.马克思的产权不仅设计到所有权,也涉及到占有权、支配权、使用权、收益权和处置权,产权实际上是一组“权利集合”,这种权利集合是可以做分离运动的！
目前国内外对于商业项目的运营定位、差异化营销策略方面的理论较为完善和成熟,而针对商业地产类投资产品设计的研究体系还不太完善.在研究过程中,人们更多的把注意力放在项目选址的唯一性上,结合区位、圈层的先天差异性进行项目运营的定位设计,从而忽略了商业项目作为投资产品开发的金融属性.
目前市场上最为常见的商业地产投资产品模式分为三种.
投资者购买商业产品后享有所有权和使用权,用于运用或出租.
投资者购买有产权的商铺,获得其所有权,同时与运营公司签订委托租赁管理合同,委托后者进行1-20年不等的统一运营管理,不享有商业的使用权,根据委托运营获得租金收益.
投资者购买没有产权的商业,获得其收益权,在委托运营公司运营管理期满后,可选择由开发商回购.
以上第二、第三类产品模式与金融类投资产品具有较高的可比性.但是由于投资标的物——商业地产项目之间的同质化严重；房地产类投资产品普遍存在的投资总额和门槛较高；委托租赁管理的收益模式基本相同这三大特性导致了商业地产投资产品之间同质化问题严重,竞争激烈.
(一)差异化设计思路
根据前文的研究,金融投资产品基于投资者的风险偏好理论,从满足投资者差异化的投资需求出发,进行产品设计.通过借鉴以上的设计思路,我们提出,对商业地产的投资者进行风险偏好的分类：
商业地产投资产品的差异化设计思路就是基于马克思产权理论的分离原理将商业产品进行差异化分解,打造迎合不同的投资者需求.
(二)差异化产品设计应用
1.产权分割
假设：一商业综合体项目采用统一经营管理模式,商场的招商、运营按市场统一管理,无特殊的商铺或商户情况.将商业卖场中的整铺进行产权分割,将面积大、总价高的整铺划分为大小不等的产权商铺,以此来满足不同投资客户的需求.
商铺位置以及商铺大小维度：
位置较好的,例如临街或位于主中庭、主动线位置,一般为品牌知名度高、店面规模大的商户,此类商铺的起始租金按照商铺认购单价的同比例,低于位置较差的商铺,但后期租金升值空间大.
商业地产论文参考资料：
结论：商业地产投资产品差异化设计为关于商业地产方面的论文题目、论文提纲、商业地产论文开题报告、文献综述、参考文献的相关大学硕士和本科毕业论文。
