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随着3月30日房产新政的出台,在不到一周的时间内,信贷、财税、土地等多项房地产政策纷纷落地,让买房者看到了曙光.
提到买房总会想起《蜗居》中海萍和杜淳为了省钱买房天天吃挂面,能吃一顿方便面都是奢望的场景.不得不承认中国普世价值观中,能拥有属于自己的房子的人生才算得上圆满.因此,拥有一套房子,能有一套大房子,为儿女准备好房子等等想法成为了大多数中国人毕生的追求,但是动辄60%、70%的二套房首付款让工薪阶层们望而却步,然而随着3月30日房产新政的出台,在不到一周的时间内,信贷、财税、土地等多项房地产政策纷纷落地,让“海萍杜淳”们看到了曙光.
万众瞩目的房产新政
我们首先来了解一下相关的政策规定.
《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》中规定,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例由原本的60%（北上广深等城市70%）调整为不低于40%.具体的首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等条件综合确定.
在住房公积金贷款方面,缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房的最低首付比例由原本的20%-30%统一调整为20%,同时规定拥有一套房并已结清房贷的缴存职工家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房,最低首付比例为30%.
此外,对个人住房转让营业税的政策也做出了调整.调整内容包括：个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的,免征营业税.
错综复杂的房贷方式
比起政策的出台,人们似乎更关注政策的落地实施到底能给买房者带来多大的实惠.
邻居李阿姨就是其中一位.一年多以来,她一直张罗着给儿子买婚房.青岛市区的新盖楼盘和比较正规的小区她摸得门儿清.每天一大早就出门四处转悠着看房子.新政出台的第二天一早她跑了好几家银行,得到的答案是还没有接到具体实施办法.几天后报纸上陆续地报道了各大银行纷纷响应楼市新政.看到这个消息后,李阿姨已然蓄势待发.
然而在选择贷款方式上,李阿姨却被为难住了.目前主要有三种贷款方式.个人住房商业性贷款、个人住房公积金贷款、个人住房组合贷款.
毫无疑问即使商业性贷款可以享受到利率七折优惠,住房公积金贷款的利率仍然是最低的.以五年以上贷款利率为例,个人住房公积金贷款利率为4%（2015年3月最新基准利率）,而个人住房商业性贷款的利率为5.9%,即使享受利率七折优惠后仍是4.13%,当然利率七折优惠基本上是等不来的戈多.
虽然选择个人住房公积金贷款是上上策,但却是看起来很美好.以笔者的同事张先生为例,他于2012年购买住房一套,预计贷款70万元.他第一个想到的就是公积金贷款,但因为缴费比例和年限等原因,他的贷款额度只有不到20万元,和实际需求相差甚远.
最终他选择了商业贷款.他给我算了一笔账,在选择同样还款方式的情况下,选择个人住房组合贷款,商业贷款50万元,公积金贷款20万元,20年还清,总利息是44.37万元.选择个人商业贷款,大部分银行会推出利率九折优惠活动,贷款70万元,20年还清的话,个人住房商业性贷款的总利息是43.77万元.竟然比个人住房组合贷款还要便宜6000元,这一结果出乎许多人意料.
笔者把同事的例子和李阿姨简单一讲,精明的李阿姨立马心领神会.
当然如果公积金贷款额度高或者是购买二套房的购房者,选择个人公积金贷款或者个人住房组合贷款自然会更加划算些.这个就要依据购房者自身的实际情况而定了.
千差万别的还贷方式
除了贷款方式外,还贷方式也是困扰许多买房者的一大问题.
目前主要的还款方式有等额本息还款和等额本金还款两种.两种的区别在于等额本息还款是在还款期内,每月偿还同等数额的贷款（包括本金和利息）.这种还款的好处是每月固定额度,方便家庭资金预算;等额本金还款是贷款人将本金分摊到每个月内,同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息.这种还款方式相对等额本息而言,总的利息支出较低,但是前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月递减.
笔者用一个通俗易懂的例子说明问题,以贷款100万元,20年还清为例.用等额本息法还款,每月月供7106.74元,利息总额为70.56万元,累计还款总额为170.56万元;用等额本金法还款,最高月供9083.34元,最低月供4187.16元,利息总额为59.25万元,累计还款总额为159.25万元.两种还款方式的利息差额高达11.31万元.如果是二套房的话,执行二套房商贷利率上浮10%的规定,利息差额会更高一些.
显而易见,通过等额本金法还款更加划算,只是还款初期压力较大,这一方式比较适用于经济预期较好,风险承受能力较强的购房者.
首付下调多赚多少钱?
看到这里,买房者不禁要问二套房首付下调带来的具体实惠有哪些,下面笔者就来给大家算一笔账.
我们将目光投向一线城市,以北京总价300万元、为期30年的二套房贷款为例,第一套房贷款尚未结清,那么二套房的首付比例由70%降至40%,原先首付210万元,现在首付120万元,比原先少交了90万元.
商业贷款30年利率为5.9%,二套房上浮10%利率,即执行6.49%的利率.会多付多少利息呢?
首付70%,首付210万,贷款90万元,以等额本息还款法30年计算,总利息102.18万元;首付40%,首付120万元,贷款180万元,以等额本息还款法30年计算,总利息204.35万元,首付由70%下调至40%后,会多付102.17万元的利息.
如果拿少交的90万元去投资理财,30年能多赚多少钱呢?
投资P2P.目前P2P行业的平均年化收益率为15%左右,如果未来30年一直是这个收益水平,少交的90万元首付能多赚：900000×15%×30-102.17等于302.83万元.
买混合基金.不同基金类型的收益状况不同,牛市的情况下,股票基金收益能达到30%以上,混合基金也能达到10%以上,如果买混合基金持有30年,少交的90万元首付能多赚：900000×10%×30-102.17等于167.83万元.
炒股.2014年全年上证指数狂涨52.87%,2015年牛市行情延续,当然股市风险太大,涨跌变幻太快,收益不好预估.
当然上述几种投资方式是在最理想的状态下,30年中可能会发生许多不可预测的变数.
房产新政的出台,让想要改善居住条件的“海萍杜淳”们吃了一颗“定心丸”.虽然改善居住环境仍是大多数人的“奢望”,但至少不再那么遥不可及了.经过一番努力,相信“海萍杜淳”们终于可以住在自己的房子里踏实地吃着挂面,再也不用担心哪天房东突然出现要求涨房租或者几天内搬走了.
房贷论文参考资料：
结论：房贷的学问为关于本文可作为相关专业房贷论文写作研究的大学硕士与本科毕业论文房贷论文开题报告范文和职称论文参考文献资料。
