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“欧债危机”使得不少欧洲国家的房价大幅度“挤出水分”,从而提高了外国买家的购买力.此外,目前不少欧洲国家近几年间陆续推出了“购房移民”政策,这些利好均推动了一大批有移民打算的中国买房客置业欧洲.不过,业内人士认为,类似希腊、塞浦路斯等目前的‘低门槛’政策,可能不会存在太长时间.”为此,越来越多的 机构都在提醒客户,“早*,早放心.”
“黄金居留”四国推“买房居留＼移民”
自从欧洲经济危机以来,不少欧洲国家都在放低外籍置业的政策门槛,敞开移民大门.而一些受经济危机冲击严重、复苏相对缓慢的南欧国家,则陆续推出具有很强吸引力的“置业移民”政策,甚至将“买房获得居留权”的相关规定写入法律.
塞浦路斯、葡萄牙、西班牙、希腊相继在2012-2013年间推出了“黄金居留”政策,也就是俗称的“买房得绿卡”.
在近几年的北京房展会上,来自海外的投资置业移民项目都是展会主角.“25万欧元移民希腊”、“30万欧元申根国畅通无阻”,“50万欧元获得葡萄牙‘绿卡’”等广告推销话语层出不穷,折射出“中国人置业欧洲”这一市场潮流.
另一方面,随着这些南欧国家对“置业移民”的政策支持不断加强、法案制度不断完善、购房环境不断改善,它们逐渐成为北美和澳洲之外,中国人最热衷的置业首选地.
如位于地中海之畔、巴尔干半岛东南端的希腊,因其悠久而灿烂的文明、优美宜人的气候,被视为欧洲乃至全世界的度假胜地.然而,自2009年深陷欧债危机以来,希腊几乎面临“国家破产”的险境,希腊政府推出一些提振经济、寻求救援的刺激方案.2013年4月通过的《投资移民促进法》就是其中之一,这项法案旨在通过“非欧盟公民购置房产送欧盟居留”的优惠,来吸引海外资金的进入.
希腊的相关政策规定,在希腊购买25万欧元以上房产的第三国公民（非欧盟公民）,可以获得一份5年的长期居留许可.5年之后,只要房产不卖,其拥有的居留可以获得延续.由于希腊属欧盟成员国,也是26个申根国成员之一,所以获得居留希腊的权利,就等于打开欧洲之门.
在目前“置业获居留”的南欧四国之中,希腊的资金门槛最低,为25万欧元.塞浦路斯的这一标准是30万欧元,葡萄牙、西班牙的类似项目则要求最低价格是50万欧元.
津桥移民机构的工作人员认为,置业人群不能单从资金数量角度来考虑,这四国“置业移民”政策的具体内容相差较大,需要仔细斟酌.如只有塞浦路斯是“一步到位”,直接送永久居留权,而葡萄牙、希腊、西班牙都是“临时居留”,需要一定的条件才能获得长期居留许可,或者获得国民身份.同时在当地就业、享受国民待遇、税收福利等方面,各国政策都有较大差异.
近几年来,欧洲多国的房地产市场陷入低迷状态,复苏缓慢,房价进入下行区间,这使得大批中国投资者跃跃欲试,他们加速进入欧洲市场,希望能成功抄底.
据希腊国内房产 协会数据,自2013年颁布新法案之后,来自中国、俄罗斯以及中东多国的大量投资客进入希腊房地产市场,其中国买家占比20%-25%,而且这一占比仍然在上涨.“相较于其他国家的买家青睐于海景别墅、海边公寓等物业,中国人更愿意购买位于雅典等城市市区的公寓,他们更注重家庭子女的教育投资以及物业的长期保值投资.”一位熟悉希腊房地产市场的业内人士认为,中国买家首先关注移民需求、其次才是度假需求,这是区别于其他国家买家的一大特征.
在今年四月的北京春节房展会上,不少国际项目展台多打出类似“北京五环蜗居等于欧洲海景豪宅”的诱人广告.从事葡萄牙、希腊等房产 工作的张凯告诉记者,“现在‘买房居留’欧洲的门槛,最低仅需要200万人民币左右,对于不少富裕的中国买家,根本不构成任何资金压力.同时他们有居留、移民、教育、度假等多方面迫切的需求.”
相对较低的房价区间和丰厚的福利回报,催动着大量中国买家.“加上中国国内已经执行了多年的限购、限贷政策,这些人群需要更多的投资渠道,实现资本保值增值.”
然而,记者了解到,相对于中国北京、上海等一线城市房价动辄“直线上行”的高回报率而言,欧洲房产的回报率不是很高,一般回报率都为3%-8%之间保持平稳.“客户不能对欧洲房产投资回报有太多的期待,虽然一些国家房价正处于低谷,但是长期来看,房价依然上涨乏力.不少国家有“外国购房人5年内不能出售房产”的明文规定.
此外,欧洲多国对于投资和持有房产,都有系统而严格的税收规范.以葡萄牙为例,除了首次购房的过户税（IMT）、 及其他小项税费外,每年需缴纳0.3%-0.8%的地方房产税（IMI）,这个数字地方政府每年会根据实际情况调节,不过浮动不大.此外,还有物业费,每月在几十欧元到一两百欧元之间.对于高端房产,物业费的支出将更大.2014年执行新政之后,希腊房产转移税已经从11%降至3%,依然高于国内水平.
政策窗口可能只是短暂开启
今年2月,加拿大政府突然宣布将终止设立于1986年的投资移民项目,引发一片哗然.加拿大移民署数据称,共有接近七万份投资移民申请,将最终被统一退回.这一政策举动甚至引发了一些移民人士的国际诉讼行动.
然而,业内人士认为,一些传统移民国家突然收紧政策也是常事,比如,此前新加坡曾宣布收紧移民教育政策.为了保护本国公民的权益,新加坡政府实施了削减公立学校招收国际学生名额、大幅提高国际学生学费标准等新政.此外,美国、澳大利亚、英国等也都在近几年出台过提高投资移民门槛的新政.
因此,随着始自于2008年的“欧债危机”逐渐缓解,欧洲诸国置业移民的“门户”是否会突然关闭,引发不少需求人士担忧.实际上,有不少业内人士认为,一旦欧洲经济走入全面复苏的轨道,目前开放了“置业居留＼移民”窗口的南欧诸国,可能会效仿加拿大、美国、澳大利亚的路子,逐步提高投资移民门槛.所以,这个“窗口”很可能只是短暂开启.
据希腊银行的数据显示,2009年之后希腊房价一直处于下跌通道之中,其中2013年的同比下跌数值达到11.9%,创下历年跌幅之最.而从2009年至今的累积跌幅已经高达33%以上.
“自希腊债务危机以来,当地的房地产泡沫破灭,不少物业的价格下跌30%-50%,已经基本回归到正常的市场价格.”一位熟悉希腊房地产的人士认为,目前希腊房产正处于价格低谷,不少房产商都有意低价抛售,但是目前市场预期正在逐渐向好.”随着大量外籍投资者的进入,给希腊房产注入了动力,下跌态势正在被扭转.去年第三四季度以来,希腊雅典、塞萨洛尼基等城市的房价已经止跌并保持平稳.同时,市场预期普遍认为,捆绑移民居留权的房产价格,很有可能获得一定程度的抬升.
“大量移民涌入,最终肯定会导致政策的收紧或者取消.而且目前欧盟各国的投资移民门槛标准不同,未来可能会给出一个指导意见,统一各国的标准,所以类似希腊、塞浦路斯等目前的‘低门槛’政策,可能不会存在太长时间.”该业内人士告诉记者,虽然目前尚没有明确证据表明,南欧四国的“置业居留＼移民”政策会出现变动,但是越来越多的 机构都在提醒客户,“早*,早放心.”
抄底南欧房产论文参考资料：
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