原创《三问自住商品房》：此文是一篇商品房论文范文,为你的毕业论文写作提供有价值的参考。
自从去年10月底“横空出世”以来,自住型商品房无疑是北京楼市中备受瞩目的新鲜事物.数月时间内,自住型商品房已经形成了32宗、329万平方米的土地供应,撑起土地成交的“半边天”.第一个项目恒大御景湾仅提供2000余套房源,却引发万人空巷的登记申购热情.官方近期又宣布,今年北京市商品房建设用地,将有60%用于自住型商品房建设；相较于之前的“7折”限价,官方消息称今年推出的项目甚至有可能“打5折”.
对于这个杂糅着商品房属性和保障房属性的“新发明”,叫好拥趸之众有目共睹,而质疑忧虑的声音也不绝于耳.诞生不足半年,关于自住型商品房政策走向、市场影响的种种迷雾依然存在.
政策持续多久?
自住房政策刚刚推出不久,舆论就质疑其不过是“应景推出”,甚至调侃细数“北京到底发明了多少种房子”,讽刺自住型商品房不过是“拍脑袋”的产物.那么,虽然现在“风头正劲”,但是自住房政策的可持续性如何?
数据显示今年截至1月20日,北京已经供应自住房用地10宗,建筑规模超过100万平方米.自去年下半年推出以来,全市已成交自住房地块共计32宗,建筑规模累计达到329万平方米.很明显,自住房用地规模在继续扩大、推地速度也在持续加强.
然而,自住型商品房的保障房属性,来源于地方政府牺牲部分土地收益,对于依靠土地财政的地方政府而言,对这种“让利”的耐受能力、耐受时间,影响着自住房的生命力.
据北京市国土局数据,2013年成交的住宅用地中,共配建各类保障房建设规模约346万平方米,由此减少的政府土地收益约300亿元.其中,通过竞建方式增加的各类保障房建筑规模约92万平方米,由此减少的政府土地收益约130亿元.
最近官方提出的“保障房共有产权模式”,或许能开出答案.北京市住建委委员邹劲松公开表示,北京今年将研究保障房共有产权模式,具体是指按个人和政府的出资比例共同拥有房屋产权.满足条件后出售房产,或者只能由政府回购,或者和政府共享收益.比如北京经适房和限价房,就是一种固定比例的“售后共有产权模式”,而自住型商品房的模式仍在细化之中.
另一个关于政策可持续性的疑问,来自于需求端的“低门槛”.按照政策设计,申请自住房的门槛相对较低,和目前北京有无“房票”的人群范围基本一致.业内认为,和限购政策一样,恐怕只能“压得住一时”.
亚豪机构副总经理任启鑫表示,目前自住房的供需比例已经非常大,随着时间推移,将有越来越多的人满足申购条件,新增需求处于快速累积状态.“关键是新增供应的速度,能否跟上需求增长的速度,要不然缺口越来越大.”
摊薄房价数字?
在自住房推出之际,北京房价已经连续多个季度持续上行,全年涨幅20%无疑,自住房被视为“解压”和“救火”.按照政策设计,2014年计划推出5万套,房价在1万至2.2万元/平米之间.
数据显示,近几年的北京商品住宅的年均成交量在10万-12万套左右,也就意味着自住房将占据总量的三四成.大量低价房的入市,是否能起到拉低房价水平、摊薄房价数字的作用?
稳定房价,本就是政府推出自住房的初衷.北京市住建委主任杨斌年初公开表示,保持房价基本稳定已经列入到今年的工作计划中.保障房家庭和不具备保障房资格、但又买不起纯商品房的“夹心层”,对于房价的上涨最敏感,受到的影响也最明显,自住型商品房是专为这类人群设计的.
中国房地产学会副会长陈国强认为,自住房的大量入市很有可能对房价起“下拉”作用,如果计入房价统计体系,将人为摊平统计数字.此外,由于今年拟出让的自住房地块,有不少位于五环内区域,在朝阳、丰台等地多有项目,因此对城区房价水平影响也不容小觑.
然而,质疑的声音认为,拉低房价的目标,对于自住房来说有些期望过高,几乎是“不可能完成的任务”.华远地产董事长任志强认为,基于自住房等信号,北京房价下跌信号强烈,但可能是误导,纯商品房价格上涨是摁不住的.
不少业内人士赞同这一观点,大量推行自住型商品房用地,将挤占普通商品房用地规模,推升拿地成本,普通商品房的价格不降反升.
易居研究院副院长丁祖昱认为,从地价角度来看,普通商品房部分的楼板价提升,已经整体上抵消了自住型商品所带来的房价下降效果.而从房价预期来看,土地成本将推高普通商品房房价,或将对周边其他项目的定价起助推的作用,如果整个区域房价上涨20%-30%,就可以将自住房的“7折”完全抵消.而从楼面价的成交情况来看,20%-30%只能算是保守的上涨估计.
刚需市场不再缺房?
巨大的供需矛盾,特别是中低端刚需市场上供应的缺口,造成北京去年“一房难求”.那么,定位于“夹心层”的自住房的大量入市,能否期待缓解这一情况?
北京中原地产市场研究部总监张大伟认为,如果今年自住型商品房供应达到7万套,将对现有市场产生冲击,“恐慌性抢房”很可能消失.甚至可能会导致房山、大兴等刚需集中区域的市场重新洗牌.对此,任志强也认为,现在北京至少有28万家庭在等待、观望自住房,市场的未来走向是难以预期的.
然而,按照目前的开发速度和供需矛盾,“不再缺房”的市场现状恐怕不能立刻得到纾解.相反,从恒大御景湾项目高达70：1的摇号中签概率来看,买上自住房就好像“中*”一样难.因此,担心“自住房买不上,商品房买不起”的焦虑情绪已经在酝酿发酵.
不少业内观点认为,“夹心层”的这种担忧不无道理,因为自住房、限价房等保障性商品房的供应量,和市场需求之间仍然很大差距,“沟壑”不是短期可以迅速填平的.
另一方面,自住房甚至可能对刚需市场产生不良反应的“副作用”,普通商品房市场的供应热情,可能因为自住房的冲击而更趋萎缩.特别是位于五、六环,定价在1.5万-3万元/平米之间的普通商品住宅项目,和自住型商品房购买群体具有相当高的重合度,将受到直接的冲击.
东亚新华地产营销监贾玉鹏认为,首先从土地供应方面来看,自住型商品房土地供应挤占了纯商品住宅的土地供应,如果土地供应不足,纯商品住宅的市场份额肯定会下降；另一方面,由于除去自住房配建部分的楼面价更高了,开发商可能倾向于做中高端产品,也为了避开自住型商品房的直接冲击,那么中低端纯商品住宅市场供应可能进一步收缩.
商品房论文参考资料：
结论：三问自住商品房为适合不知如何写商品房方面的相关专业大学硕士和本科毕业论文以及关于商住房与住宅房的区别论文开题报告范文和相关职称论文写作参考文献资料下载。
