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未来两年还将有多次降息降准动作,这将成为2015年全国楼市的重要推力,预计2016年全国楼市还将进一步升温
央行宣布,自2015年3月1日起,存贷款基准利率下调0.25个百分点.金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%,同时结合推进利率市场化改革,将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整.
降息原因
当前全球仍处货币宽松环境,虽然去年11月美国退出QE,但仍在实行超低利率,况且欧洲和日本,以及部分新兴经济体,都在加大货币放松的力度.而中国正在逼近通缩：一方面,经济增幅持续放缓,2014年经济增幅创近24年以来新低； 另一方面,今年1月份CPI跌破1%,仅为0.8%,PPI更是连续35个月负增长.
去年12月的*经济工作会议上,*定调2015年继续实行稳健的货币政策,并且降息后央行官员答记者问时继续坚持：“此次利率调整的重点仍是保持实际利率水平适应经济增长、物价、就业等基本面变动趋势,并不代表稳健的货币政策取向发生变化.”但实际上,明眼人都能看来,去年11月以来降息降准皆启动,已超出“稳健”范畴了.
此次降息所处的时空位置
经济增长与通缩变化,都是具有一定周期性波动的,而货币政策的主要功能也正是减小其波动幅度.任何一轮降息或加息,都处于某轮降息周期或加息周期中的某一位置.
近20年来,中国出现了三轮降息周期.第一轮降息周期始于1996年5月份,2004年9月结束,历时8年,累计降息8次,基准存款利率由9.18%降至1.98%.在2008年国际金融危机的冲击下,为了保持经济稳定增长,2008年9月开始第二轮降息周期,至2008年12月的3个月内累计降息5次,基准存款利率由4.14%降至2.25%.降息频率之高和幅度之大皆为历史罕见,周期延续至2010年9月,时长不足两年,是十几年来最短的一个利率变化周期.
第三轮降息周期,也就是当前正在进行中的这一轮,始于2012年6月,第二次降息出现在当年7月.然后,降息罕见地中断了两年多.直到2014年11月第三次降息,2015年2月第四次降准.显而易见,其间中断了两年多,属于政策失误,同时也说明在经济降速的过程中调结构,是件万分痛苦的事情.
四次降息之后,当前一年期存款基准利率为2.5%,而2008年最低为2.25%,估计2015年还有1-2次降息,2016年仍有降息的可能,等到本轮降息周期的末期,基准存款利率必然低于2008年底.
从贷款利率来看,四次降息后,五年期以上贷款利率为5.90%,已低于2008年底的5.94%,创近十年来新低.但问题在于,随着近几年利率市场化的快速推进,社会上实际的存款利率和贷款利率,明显高过2008年底.再结合全球货币环境,以及中国经济的情况,本轮货币宽松周期持续时间将长于2008年那轮,降息幅度也将大于那轮.至于存准率,过去30年,中国存准率中枢值为14%左右,四次降准后仍高达19.5%,预计未来两年还将再降4-8次.
另外,很多学者预测全国“*”后才会降息,不料*前就降了.笔者认为,今年1-2月经济数据比较糟糕,CPI、PPI数据走低,各界对于经济、产业、事业、工作的前景情绪低落.*前就降息所发出如下信号：一、今年经济稳增长须打硬仗； 、二、政府刺激经济的手段很多,储备政策很丰富,随时应对经济低迷与通缩.
降息对楼市的影响
正如弗里德曼所言：价格本质就是一种货币现象.股票是标准的资产品,所以降息将直接利好股市.而房地产属于准资产品,尤其是住宅,既具消费品的功能,又有资产品的属性,所以降息也在一定程度上利好房价.
房地产业是资金密集型行业,无论是市场供应方还是市场需求方,皆对银行信贷依赖度较高,必然也对资金使用价格变化非常敏感.降息会降低开发商和购房人的资金使用成本,从而促进市场增长；加息会提高开发商和购房人的资金使用成本,从而抑制市场增长.
当然,决定房价走势的因素有很多,比如经济基本面较差,对房价构成利空,*力度加大,也减少了高端住宅需求,部分城市住宅库存压力大,房子卖不动,房价跌不动.但在诸多因素当中,货币政策、信贷政策及与之相关的流动性,当属影响楼市需求的第一因素,尤其是对于房地产短周期而言.
一个降息周期是由多次降息组成的,所以单次降息虽然对楼市有促进,但作用并不明显,需要多次降息之后,才会出现较为明显的累加效果.其实,这也是货币政策具有滞后性的表现.从历史经验看,一个降息周期的最后一次降息前后,对楼市的累加效应会集中显现,助推楼市进入繁荣期.比如上一轮的降息周期,最后一次降息出现在2008年12月,三个月后全国房价环比增幅止跌反弹,进入房价上涨通道.
但就这一轮降息周期而言,情况比较复杂,在降息的初始阶段：2012年6、7月前两次降息后,楼市加速回暖,并于2013年出现一波涉及一二线城市的繁荣.其后,2014年楼市再度降温.而在房价上涨之后,降息就停止了,非常罕见地中断了两年多.因此,当前更需要关注的是2014年11月重启降息进程之后,包括本轮2015年3月1日的第四次降息,对于2015年楼市复苏进程的影响.
从全国70个大中城市房价指数来看,2014年5月出现环比下跌的“拐点”,至2015年3月,已持续下跌了11个月,下跌时长已超过上一轮的8个月（2011年10月至2012年5月）.值得关注的是,随着2014年二季度地方纷纷救市,尤其是9月30日央行和银监会发文支持房贷,房价环比跌幅呈收窄之势,11月第三次降息之后,更加促进了房市企稳,其中一线城市的房价已率先于12月止跌反弹（如图2）.
2015年以来,2月有一次降存准率,3月1日又有一次降息,货币仍呈加速放松之势.加之诸多房地产调控政策继续宽松（比如住建部指导部分城市停建安置房,转而收购商品房,以减少库存压力）,货币政策与调控政策双重宽松,在叠加效应之下,预计2015年二季度全国70城房价环比增幅将止跌反弹,多数二线城市和部分三线城市的房价,也将随一线城市而出现上涨拐点.
最后,大家还应明白一点：当前还只是处于降息周期中段,未来两年还将有多次降息降准动作,这将成为推动2015年全国楼市,尤其是一二线城市楼市告别冬天、走向春天的重要推力.预计2016年全国楼市还将进一步升温.
降息论文参考资料：
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