原创《投资性房地产会计处理问题》：此文是一篇投资性房地产论文范文,为你的毕业论文写作提供有价值的参考。
[摘 要] 本文从后续计量模式、所得税会计处理、公允价值确认、相关处置办法等方面对投资性房地产会计处理问题做了深入分析.
[关键词]会计准则；投资性房地产；会计问题
1 后续计量模式的有关问题
会计准则指出,投资性房地产的既定模式不得随便改动.如若房地产市场和公允价值模式两者相适应,企业即可使投资性房地产的成本计量向公允价值计量法转变,而其间的留存收益的调整则必须根据账面价值和公允价值间的差额来改变.如,甲公司出租某厂房时,此前后续计量中用的一直是成本模式,而当其符合使用公允价值模式的状况时,甲公司想转变计量模式.先假设模式转变中的投资性房地产的公允价值大于账面价值,根据会计准则的处理为：
借：投资性房地产累计折旧、投资性房地产成本.
贷：投资性房地产未分配利润、盈余公积.
笔者认为,这种会计处理方法还能进一步简化.如在转换时就把超出账面价值的部分公允价值计入变动损益中,主要基于这样不但能实现未分配利润和盈余公积,而且也不和投资性房地产转化的会计处理方法相悖.也即,若甲公司能在年末完成转换,就能减少税金的缴纳额度.
2 所得税会计处理的有关问题
2.1如企业选公允价值模式作为投资性房地产的后续计量法,在相关会计处理方法和税法规定中两者并不一致.举例来说,若视企业末期的账面价值为公允价值时,企业在持有该投资性房地产过程中如因公允价值波动而有所盈利或损失的话,这部分价值在税法中并不被承认.即在此间发生的利润或损失都不在应缴纳所得额之外,计税基础则是历史成本和税法承认的折旧额两者只差,也即,在房地产被持有期间的账面价值和计税基础两者间会有差值.按会计准则规定,税法允许扣除的折旧费会在较晚时间被扣除.这部分差值总将计入企业的应纳所得税中去.会计人员可根据账面价值和计税基础两者的差值,确认可抵扣暂时性差异、应纳税暂时性差异,并计算出汇总数,进而得到递延所得税负债应有余额或期末递延所得税资产,并最终确定递延所得税负债或递延所得税资产本期的具体调整额度.
2.2而对应用递延方式来分期收款的,是一种长期收款,其本质是有一定融资性质.为达到收入和融资收益等确认条件,须以协议或合同中的公允价值为准,成本则以账面价值结转而来,尚未实现的融资收益要根据后续实际利率法摊销冲减财务费用.《企业所得税法实施条例》规定,要按协议或合同中所约定的收款日期来进行实际收入的确认.为了避免时差性差异,还要确认递延所得税负债或抵押所得税资产.
2.3如投资性房地产为企业合并所得,入账价值从合并日起算,按合并方在投资房地产中得到的的公允价值来算,即为合并成本,该合并成本应包括合并中生成的各类直接费用,当期损益内应包括房地产的公允价值和账面价值之差.而企业合并中投资性房地产的账面价值和计税基础两者还有一定的差异性,所以还应进一步确认递延所得税负债或递延所得税资产,并计入到所有者权益中去.因此,经递延所得税负债或递延所得税资产本期为跑出所有者权益的部分,之后再确认递延所得税费用.
3 對公允价值的合理确认
最新的企业会计准则规定,确定投资性房地产公允价值时分三种情况：一是以市场上的同类产品价格为依据,即当房地产市场处于活跃状态时,其市场价值等同于公允价值.二是以市场上类似产品的价格为参考,一旦该房地产市场不够活跃,但类似产品有活跃市场时,在确认公允价值时可以等同于类似产品的价格.三是当该房地产的同类市场和类似市场均缺乏时,则应根据其在未来所生成的 流量和适当的折现率来评定其现值.企业在确定投资性房地产的公允价值时,其确认和计量时应视前述的三种情况而定.
4 相关处置办法
和投资性房地产的具体处置方式涉及债务重组、非货币性资产交换、报废、毁损、对外投资转出及出售等.其中,债务重组对应会计准则中的《债务重组》、非货币资产交换对应会计准则的《非货币资产交换》、对外投资转出对应会计准则的《投资》.笔者在此重点对报废、毁损和出售等加以探讨.
《投资性房地产》要求,投资性房地产在报废、毁损和出售后的收入要归入“其他业务收入”里,这个过程中所产生的成本费用归入“其他业务成本”内.对此的其解释为：出租房地产在常规经济活动中应该被视为是过渡资产使用权的一种行为,因此其利益要计入收入中,笔者对此解释不敢苟同.理由有三：一,处置和出租行为实际上是分属于不同的经济业务范畴,处置的过程其实是投资性房地产的所有权已经发生了根本性的转移,而出租只是为了收取租金,所有权不变,所以出租实际是一种让渡资产所有权的行为.二,对企业而言,投资性房地产属长期资产,为企业提供的是长期服务.在没有特殊情况时企业是不会对其进行处置的,所以长期资产的处置也不能归列为经常性的经济活动,处置收益不应计入收入里.三,本质上讲,投资性房地产属于企业房地产范畴,是一种固定资产和无形资产中分离出来的资产,其三者间只有用途上的不同,而本质是一样的.所以,就算在 流量上有所不同,而在报废、毁损和出售处理时,则不存在 流量的差异,所以不应把处置投资性房地产的所得收益计入到其他业务收入或成本中去.
基于此,笔者认为在处置投资性房地产的过程中,最好结合有形或无形资产的相关处置,开设“投资性房地产清理”分类内容,进一步明晰清理中出现的收入、费用和税金支出等.清理完毕后通过计价对比法来计算出相应的结果,其间发生的收益或损失划归到营业外收入或支出中.如果是房地产开发企业出售投资性房地产,该产品应作为销售资产,其收入归为主营业务收入,发生的成本列入主营业务成本中.
5 结束语
总之,我国企业在投资性房地产会计问题进行处理时,应根据会计准则的有关规定,加强投资性资产确定及投资性房地产计量工作,不断优化投资性房地产转换和投资性房地产处置.
参考文献：
[1]马明月.投资性房地产会计处理问题研究[J].企业导报,2014,（15）.
[2]褚颖.投资性房地产会计处理问题研究[J].中国农业会计,2014,（9）.
作者简介：
周立红（1973.6月）,女,汉,石家庄市,职业：财务会计,职称：中级会计师,研究方向：企业财务管理方面及税收筹划方面.
投资性房地产论文参考资料：
结论：投资性房地产会计处理问题为关于投资性房地产方面的论文题目、论文提纲、投资性房地产后续计量论文开题报告、文献综述、参考文献的相关大学硕士和本科毕业论文。
