原创《投资性房地产公允价值评估问题》：本论文为免费优秀的关于投资性房地产论文范文资料，可用于相关论文写作参考。
摘 要：我国在为实现和国际会计趋同过程中,引入了公允价值计量模式.在条件适合情况下,现行会计准则允许采用公允价值计量对投资性房地产进行评估,但目前该评估模式还存在一定的理论缺陷和现实问题.以公允价值计量方法为切入点,探讨投资性房地产公允价值评估中面临的操作难度增大、对企业利润形成较大的波动和影响以及对企业未来盈余的影响等问题,提出相应的对策建议,对推广公允价值计量模式,提高该模式的应用水平,使其更加符合我国经济发展规律.
关键词：投资性房地产 公允价值 评估
投资性房地产公允价值是市场交易主体在计量日进行的交易中,出售为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格,包括已出租的、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物等.现行的后续估值模式有成本法和公允价值计量两种,以下将对公允价值计量模式及其应用问题进行探讨.
一、投资性房地产公允价值计量模式的特点
(一)市场法
市场法通常运用替代原理,在对投资性房地产公允价值计量时,将待估对象和相似房地产（三个以上）的近期交易价格进行比较,并对这些案例的已知价格进行适当修正,评估出基准日的合理价值.该方法具有评估结果和市场实际较吻合等优点,缺点是前期收集市场交易案例的工作量较大,对于房地产成交量少的,不适合使用该方法.
(二)收益法
收益法又可分为直接资本化法和 流折现法两种评估方法：
1.直接资本化法
直接资本化法是将待估对象未来一年的某种预期收益除以适当的资本化率,来求取估价投资性房地产价值的方法.可用以下公式表示：
式中：P代表待估投资性房地产价值；
A代表投资性房地产的未来收益；
R代表资本化率.
投资性房地产的未来收益包括毛租金、净租金、潜在毛收入、有效毛收入、净收益等,通过资本化率将年收益转换为价值.
2. 流折现法
流折现法是通过估计待估对象未来预期收益并转换为现值,从而对其价值进行确认的方法.主要通过估算投资性房地产在未来的预期收益和采用适宜的折现率折算成现值,从而求得评估值.用公式表示为：
收益法的主要优点是能较准确地反映投资性房地产的内在价值和升值潜力；缺点是不太适用于出租或营业困难的投资性房地产评估.
二、投资性房地产公允价值计量模式应用中面临的主要问题
(一)操作难度增大
引用公允价值计量模式对投资性房地产进行评估操作难度较大,主要体现在技术因素、人才因素和成本因素三个方面.运用公允价值计量模式需要有活跃的交易市场作为定价基础,进行市场定价需要专业评估人员利用先进的模型和现行市场要素进行科学的预测和判断.要获得这些可靠的相关统计数据,需要建立强大的信息技术和数据库支持系统,这就要求有各种高素质的人才,而目前高素质人才的缺乏,使公允价值计量模式应用的可操作性难度加大.此外,投资性房地产公允价值进行初始及后续计量,都需要在每一会计期末,重新评估该资产的公允价值,进而加大会计计量和账务管理的操作成本.
(二)对企业利润形成较大的波动和影响
采用公允价值计量模式评估投资性房地产,由于不再计提折旧和减值准备,期末和账面价值差额计入当期损益,将使利润会随公允价值损益的变动而上下波动.以津滨发展公司为例,该公司2006-2015年投资性房地产公允值变动损益占利润的比例如下表所示：
表中数据显示,该公司投资性房地产公允值变动损益占利润的比例较大,对净利润的影响也很大.对于上市公司而言,在利润波动情况下,如果相关信息披露不及时或不真实准确,将很容易误导投资者、债权人等众多利益相关者.公允价值损益变动也将因房地产市场变化而波动,如投资性房地产出现较大贬值时,企业可能会转盈为亏,增加了企业经营风险和财务风险.
(三)对企业未来盈余的影响
按企业会计准则规定,成本法转为公允价值计量时,公允价值和账面价值之间的差额,应调整期初留存收益,转换后不得逆转成本法.如此,未来企业将无法通过公允价值模式转换方式调节利润,对未来企业盈余管理是不利的.因为由成本法转换为公允价值计量模式有增肥效应,一些ST公司在面临退市压力时,可利用投资性房地产计量模式转变来调节利润,达到有效利用其进行盈余管理的目的.而采用公允价值计量模式后,在后续计量投资性房地产公允价值时,增值收益需分摊于各个报告期,因不能将积累增值额集中列示,对未来盈余管理战略来说并不太有利.
三、对策建议
(一)建立和完善有利的评估市场环境
国内投资性房地产市场环境不成熟,是增加公允价值评估难度的重要原因之一.因此,应进一步构建活跃的房地产市场,建立完善的房地产交易体系,使房地产交易更加透明和公平公正,实现房地产交易信息共享,以利于公允价值评估市场可靠价格的获取.同时,不断提高评估人员的综合素质,合理运用评估方法,降低评估成本.
(二)建立和公允价值计量相关的配套体系
企业选择采用公允价值计量模式进行投资性房地产评估,应充分考虑到对利润产生的剧烈波动,做好信息披露和成本监控.会计信息披露质量,对投资者的投资决策将产生较大的影响,采用公允价值计量模式下,对利润的波动影响很大,需要考虑市场成熟度和投资者的理性程度,避免由此引发投资者的过度投机行为,使上市公司股价出现大幅波动.企业应建立和公允价值计量相关的制度体系,加强企业内控和完善信息披露制度,保证投资性房地产公允价值评估的持续性和可靠性.
(三)进一步完善企业会计准则
投资性房地产后续计量模式的选择,对企业财务报告盈余管理产生不同程度的影响,进而对投资者决策造成一定的影响.因此,应不断完善投资性房地产会计准则中相关条款,最大限度地减少企业调节利润的空间.通过制定更加合理的公允价值计量模式选择约束条件,降低通过改变后续计量模式实现盈余管理目标的机会.应出台更加完备的制度或准则,以制度的形式,对公允价值的应用体系加以完善.同时,应借鉴国外的先进理论,完善公允价值计量模式的相关制度准则.
参考文献：
[1]张勤霞.投资性房地产价值评估方法探讨[J].科技和企业,2015,（08）
[2]孙旖旎.投资性房地产公允价值的评估分析[J].中国乡镇企业会计,2012,（04）
[3]申慧慧.投资性房地产核算中的盈余管理[J].财会月刊,2012,（35）
投资性房地产论文参考资料：
结论：投资性房地产公允价值评估问题为关于投资性房地产方面的的相关大学硕士和相关本科毕业论文以及相关投资性房地产后续计量论文开题报告范文和职称论文写作参考文献资料下载。
