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随着“金九银十”传统市场销售节点又将到来,北京楼市似乎又有一出好戏要上演了.一方面,热销盘将时不时出现,售罄等字眼又将重出江湖；另一方面,部分项目却可能在降价中依然撬不动购房者的胃口.
北京楼市触底反弹?
进入七八月以来,北京楼市成交量开始上升.北京楼市是否见底了?这是近期业内争议较多的问题.
在融创中国北京公司营销公司总经理楼艳青看来,6月份应该已经到达市场的底部,“市场在底部的时候大家没有感觉,不管是V字型调控还是U字型调控,只有这条曲线往上走的时候底部才出现,现在买房是非常好的时候,一手、二手已经往前走了”.
“我觉得下半年的市场肯定会比上半年好,因为从我们现在各大楼盘来看,明显客户的成交速度快了.”楼艳青表示,上半年融创每个项目现场的来访量没有减少,但是成交量下来了,进入七八月以后来访量明显多了,客户也不像以往那样观望了.
“二手房市场的成交情况相对更能够反映市场真实的买卖博弈状况”,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,北京延续半年多的浓重观望情绪目前已经出现些许松动,部分购房人群的出手意愿出现了回升,二手房市场成交在近30天内已经表现出较为明显的触底反弹的趋势.此外,二手房均价在回落到2.8万元/平米左右后,开始逐步走稳.
各种数据也印证二手房市场出现了回暖迹象.中原地产数据显示,7月北京二手房成交4001套,相较于5、6月份3000余套的成交量,有了较大提升.
在胡景晖看来,现阶段二手房市场成交主力是改善型人群和成交迫切的刚需人群.不少人担心再次踏空房价,开始积极入市,是拉动近期北京二手房交易量触底反弹的重要原因.
以目前成交活跃的房山万科长阳为例,近期出现了价格复苏的情况.记者从相关 处了解到,去年万科长阳半岛一套90平米左右的两居室,高点约在250万元左右,三四月左右曾下挫到200万元以内,但8月以来又有一二十万元的小幅上涨.
北京一名业内人士就对记者道出了颇有见地之语,“北京并不存在供过于求的情况,市场的观望情绪也并非源于北京,而是从一些供应量巨大的二三线城市吹来的.”在其看来,北京等一线大城市的购房者如过多关注楼市整体的 消息,可能会再次踏空.
此外,近期北京市引导需求入市的支持政策在改变购房人预期的同时,也起到了引导需求入市购房的效果.比如北京市地方银行进一步加快放贷速度、调整公积金贷款审批效率、以及近期要实施的调整普通住宅标准等.
金九银十或有小复苏
在市场回暖的情绪带动之下,随着京投银泰·琨御府、龙湖·长城源著、合生世界村、首开常青藤等项目扎堆入市,北京楼市或将迎来新一轮热销.
由于各有特色,业内人士认为,这几个即将入市的项目热销不成问题.北京市房协秘书长表示,琨御府的地理位置优越,产品品质在同区域的供应稀缺,定价又合适,而金茂悦和龙湖的产品都各有特色,但即使热销并不代表市场的回暖,未来市场的走势仍需进一步的观察.
在亚豪机构市场总监郭毅看来,即将入市的几个项目覆盖了各个层次的需求,刚需项目如合生世界村,中端改善型楼盘如亦庄金茂悦,高端项目如琨御府.如果热销,将会是近年来跨幅较大的一次回暖.
据了解,京投银泰琨御府位于西三环,销售均价为7万元/平方米,相较于拍地之初业内对其未来10万元/平方米的定价预测,已大幅下降.
“比如你现在去古北水镇,房间可能都订不到了.”龙湖北京公司总经理宋海林告诉记者,长城源著受到关注,是因为这样的旅游产品投资回报比较好,甚至超过了市区的一些投资性产品.
随着传统金九银十的到来,多个楼盘加速入市或许会迎来一轮小回暖.根据亚豪机构数据统计显示,9月北京商品住宅市场预计将有39个项目入市销售,其中包括东亚尚品台湖等在内的19个纯新盘,以及包括中信府、首开缇香郡等在内的20个老项目后期,9月的开盘项目数量有望创造今年以来的月度新高.
从计划开盘项目的位置来看,39个项目当中仅有4个位于五环以内,而当前商品住宅库存当中近90%的存量均位于五环以外.
陈志表示,近期市场供应大增的原因在于上半年大量房企没有完成销售目标,在三四季度,各大房企项目不得不加快推盘节奏、调整定价策略以完成全年销售计划.
胡景晖认为,随着金九银十的楼市成交旺季的来临,预计新、房市场成交量仍将逐步复苏,二手房市场的成交量逐步回升仍将以议价成交为前提,今年的九、十月份很可能会呈现出市场价格进一步小幅回调,成交量缓步走高的情况.
降价跑量仍是主旋律
从目前的市场成交情况来看,成交量主要集中在降价及低于预期开盘的项目中,市场并未出现整体的趋势性回暖.
尤其是不少项目,仍将忍痛降价跑量.近期,北京不少楼盘由之前的打折促销等“暗降”变为“明降”.
9月入市项目定价仍然很“谨慎”.亚豪机构的统计数据显示,已公布售价的9月入市项目中,像纯新盘东亚尚品台湖的商住产品预售价仅为16500元/平方米起,是台湖区域报价最低的项目.
此外,房山几个计划上市的住宅项目,包括纯新盘五和万科长阳天地,以及老项目建邦华庭,整体报价水平也仅为19000-22000元/平方米,区域整体定价基本回归至去年同期水平.而未公布售价的项目则是更加谨慎,还需通过蓄客数量和客户心理预期来确定最终的售价.
谈到接下来的市场走势,包括郭毅在内的一些分析人士以及多位开发商都对记者表示,预计在接下来的九十月份,开发商仍将通过灵活的价格策略和优质的产品策略来撬动市场.
中原地产首席分析师张大伟分析认为,“一二线城市的楼市问题并非需求,而是价格,在以价换量出现的情况下,市场可能会在四季度逐渐复苏.”
此外,影响楼市成交的关键是信贷政策,限贷不放松,楼市的升温只能是“闪现”,而非明显回暖.
不过,由于中高端改善型需求的置业者对价格的敏感度较低,随着北京中高端项目在下半年的集中入市,入市动力或许会更强.
楼艳青认为,2014年肯定是市场分化的一年,但“对北京来说可能会项目和项目之间的分化,这个就很考验开发商的功力,要有极致的产品和服务.”
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