原创《房屋承租人优先购买权适用范围》：此文是一篇优先购买权论文范文,为你的毕业论文写作提供有价值的参考。
摘 要：房屋承租人优先购买权的适用范围不仅仅局限于出租人“出卖”房屋,在出租人“互易”、“代物清偿”、“以物抵债”、“法院执行拍卖或变卖”等情况下,房屋承租人依然应当享有优先购买权.但是,在出租人“法人破产、合并或分立”、“政策性分配房屋”、“合作开发建房”、“自拆联建房屋”、“混合赠与”等情况下,房屋承租人不应当享有优先购买权.承租部分房屋,但房屋整体出卖时,承租部分房屋的承租人的优先购买权则需要视情况具体分析.
关键词：互易；代物清偿；混合赠与；合作开发建房
中图分类号：D923 文献标识码：A 文章编号：2095-4379-（2015）29-0054-03
作者简介：张鹏（1976-）,男,汉族,扬州人,苏州大学法学院教师,研究方向：民法.
《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利.”依据上述法律规定,出租人“出卖”房屋是房屋承租人行使优先购买权的前提,但在审判实践中,如何理解《合同法》第230条所称的“出卖”,其是否仅限于严格意义上的“有偿转让所有权”,还是包括一系列类似的“转移房屋所有权”情形,存在争议.下面,本文将对此展开论述.
一、互易
从法律效果上看,互易同出卖一样都导致第三人取得租赁房屋的所有权,不同点在于互易中第三人是以金钱之外的财产权作为对价.因此,鉴于互易与买卖所产生的所有权移转之法律效果相同,如果承租人能提供同样的互易对价,满足了“同等条件”的要求,就应使他对租赁房屋享有优先购买权,在住房租赁关系中尤其应该如此.当然,如果出租人通过互易旨在获得第三人提供的特定物,此时即使认为承租人有优先购买权,但由于无法满足“同等条件”的要求,其权利实际上无法行使.有鉴于此,在解释论上,不能直接将《合同法》第230条或法释[2009]11号的相关规定直接适用于互易.但可依据《合同法》第175条关于互易参照买卖合同的规定,认定在互易的情形下房屋承租人亦享有优先购买权,但前提是承租人行使其权利时应满足“同等条件”的要求.
二、代物清偿、以物抵债
代物清偿是指,债务人以其他给付代替原合同约定的给付形式,债权人实际接受,从而消灭债权债务关系的行为.我国的现行立法并未明文规定该制度,但在审判实践中这种现象经常发生,通常被称为“以物抵债”.关于因代物清偿或以物抵债导致租赁房屋的所有权发生移转时,承租人可否行使优先购买权,我国裁判例采取了否定的立场.例如,有法院认为,以租赁房屋作价抵偿债务时,该项房屋所有权的移转并非建立在买卖关系之上,房屋所有权人（债务人）和债权人之间并不存在“出卖”关系,并不符合房屋承租人优先购买权的成立条件,因此,承租人并不能要求优先购买房屋,相应地,房屋所有权的移转（以物抵债）不构成对原告享有的优先购买权的侵害.①又如,法院在一则判决书中写道,“被上诉人与第三人之间约定以房屋抵偿部分工程欠款,双方当事人之间并没有房屋买卖的意思表示,该协议实质是以物抵债的协议,由此而产生的房屋所有权转移是以房屋抵偿工程款的必然结果.”据此,房屋承租人主张优先购买权的理由亦是不成立.②笔者认为,上述裁判例的立场并不妥当,代物清偿或以物抵债与在效果上与买卖无异,同样发生租赁物所有权的移转,在解释论上应类推适用《合同法》第230条或法释[2009]11号第21条的规定,允许承租人在代物清偿或以物抵债的场合行使优先购买权.
三、法院执行拍卖、变卖
法释[2009]11号第22条和第23条分别规定出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋,以及出租人委托拍卖租赁房屋的情形,没有规定未经出租人委托的法院强制执行拍卖或变卖租赁房屋的情形.但根据2004年最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第16条的规定,在民事执行的拍卖或变卖中“优先购买权人”有权行使优先购买权,此处的“优先购买权人”应包括房屋承租人.由此可见,不论此等拍卖或变卖是否经出租人委托,承租人均享有优先购买权,但其请求权规范基础不同,在适用法律时应注意区分.对此,也有裁判例认为,房屋被强制转让或用于清偿抵押债务时,只要是采用买卖方式,承租人可通过参与购买方式取得所有权的,在承租人、出租人及买受人三者关系中,保护承租人的优先购买权,并不损害其他各方的利益,故承租人的优先权仍应当受到法律保护.③但是,如果因法人的合并或分立而改变房屋所有人,其目的并不在于取得价金,通常只发生所有权人名义的变更,也并非彻底改变或终止原有资产的整体性关联,此时,房屋承租人优先购买权产生所需要的“承租人出卖房屋”条件并不具备.当然,如果在此过程中,转让租赁房屋的目的就在于取得价金,此时承租人便可以通过提供同样的价金来行使其优先购买权.
但值得指出的是,实际上,各国通行做法中,对于法院强制执行、拍卖中优先购买权的行使,是持否定态度的.因为法院的强制执行、拍卖往往是在债务人的财产不足以完全清偿债权人债权的情况下进行的,如果还优先保护优先购买权人利益,则势必会损害债权人债权的完全实现.所以,在法院强制执行、拍卖过程中,一般是禁止优先购买权人行使优先购买权.如《德国民法典》第471条即禁止在强制执行程序中行使各类优先购买权.台湾地区亦有类似主张.
四、政策性的房屋分配
在政策性的房屋分配中,有资格参与房屋分配的人往往必须具备一系列特殊的条件,如达到一定工龄、获得某些奖励、具备某些职称等,如果允许房屋承租人主张优先购买权取得房屋,则可能造成房屋分配的实际结果与房屋分配的政策背离,此时不宜承认承租人的优先购买权.如何识别那些情形属于政策性的房屋分配,是司法实践中的难点.例如,法院认为出租人依据《关于省政府办公厅经营性资产处置的决定》将租赁房屋出售给其属下干部徐光某某,“属于单位内部分配并出售房屋的行为,原房屋承租人不享有优先购买权.”④再如,另一起案件中,法院认为在房改过程中出租人将租赁房屋出售给第三人,属于单位内部分房,其所签订的出售公有住房协议书,并不是一般意义上的房屋买卖,不涉及适用优先购买权问题.⑤再如,法院认为出租人与第三人之间存在的是拆迁安置补偿关系,而非房屋买卖合同关系.拆迁后建造的房屋,并非承租人所承租的房屋.针对该安置房屋,出租人与第三人之间并不存在买卖合同,并不属于出租人“出卖”房屋,因此,房屋承租人并不能依据《合同法》第230条主张房屋承租人优先购买权.⑥
优先购买权论文参考资料：
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