原创《房地产企业自我还建物业》：本论文主要论述了房地产企业论文范文相关的参考文献,对您的论文写作有参考作用。
摘 要：房地产开发企业同时作为实物还建方和被还建方出现,目前尚无法律明确规定如何进行企业所得税处理,本文就这一特殊情况的企业所得税处理方式进行了探析.
关键词：房地产开发企业；自我实物还建；企业所得税
一、案例背景介绍
2009年,A项目所在地块拆迁时,甲公司（简称甲公司）在该地块中作为被拆迁方拥有部分物业,并与土地一级开发商签订了《拆迁补偿协议书》,协议约定采用就地还建的实物补偿方式.
2010年,甲公司通过招拍挂方式获取A项目的二级土地开发权,根据《国有建设用地使用权出让合同》约定,甲公司需无偿还建办公用房面积3万㎡,其中向作为被拆迁方的自己还建1万㎡,向他方还建2万㎡.
2014年,A项目竣工,甲公司将1万㎡自我还建物业连同1.5万㎡开发产品转为自持物业,同时向他方移交物业面积2万㎡.
二、实物还建的会计处理
（一）对于他方实物还建的会计处理.对于他方实物还建的会计处理,在会计实务上有两种处理方式,一是作为非货币资产交换,即视同销售处理,二是还建开发产品产生的除土地成本之外的成本直接记入土地成本,即不视同销售处理.1、视同销售的会计处理方式认为,甲公司的实物还建行为,属于《企业会计准则第7号——非货币资产交换》中确认的以物易物,即非货币资产交换行为,在会计处理上可按照《<企业会计准则第7号——非货币性资产交换>应用指南》的相关规定,换出的开发产品作对外销售处理,同时根据《企业会计准则第14号——收入》的相关规定,以该开发产品的市场公允价值确认收入,同时应结转该开发产品对应的成本.2、不视同销售的会计处理方式认为,甲公司用于建造该还建的开发产品所发生的除土地之外成本,实际应为支付取得被拆迁人土地面积与还建给被拆迁人开发产品所占的土地面积之间差额所支付的成本,只不过由房地产企业代为建设,这部分成本理应作为土地成本在除还建开发产品以外的可售面积上进行分摊.
（二）对于自我实物还建的会计处理.企业会计准则对会计要素的确认、计量等方面作了原则性的规定,对于甲公司的自我还建行为,并无相关规定,会计核算人员根据企业会计准则作出如下专业判断：1、作为还建方和被拆迁方的甲公司为同一核算主体,还建行为属于同一核算主体内部处置资产行为,既不符合《企业会计准则第7号——非货币资产交换》中规定以开发产品换取土地使用权,即非货币资产交换行为；同时也不符合《企业会计准则第14号——收入》中规定的收入确认的两个条件,即“一是已将商品所有权的主要报酬和风险转移；二是既未保留与所有权相关的管理权,也未对已售出的商品进行有效控制”,故房地产开发企业的自我实物还建行为不视为实现销售收入,亦不产生损益.2、从甲公司被拆迁、取得二级土地开发权等一系列环节的最终结果上看,甲公司通过招拍挂只是取得了除甲公司原有在A项目地块拥有的土地使用权以外的土地使用权.原在A项目地块拥有物业所涉及的土地使用权通过土地一级开发从甲公司流转土地整理储备中心,通过招拍挂又流转甲公司,从最终结果上看权属并未发生变化,实质上不属于《企业会计准则第4号——固定资产（2006）》规定的企业因出售、报废、毁损、非货币性资产交换、对外投资等原因转出固定资产的情形,故不应对固定资产进行清理,所以不会产生会计上的损益.
三、实物还建的企业所得税处理
（一）对于他方实物还建的企业所得税处理.对于房地产公司以其开发产品换取土地使用权,从企业所得税的角度上看,应作视同销售处理.《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第七条规定,企业将开发产品用于换取其他企事业单位的非货币资产的行为,应当视同销售,当所有权转移时确认收入的实现.故甲公司将房屋对外进行实物还建的,应作视同销售处理.由此可见,在该案例中甲公司对他方实物还建,采用视同销售会计处理与企业所得税处理一致,不会产生税会差异；但不采用视同销售会计处理则会产生税会差异.
（二）对于自我实物还建的企业所得税处理.由于甲公司作为还建方和被还建方同时出现,情况及其特殊,目前没有相关政策法规对此种情况的企业所得税处理作出规定.参考现有的政策法规,结合项目的实际情况,有两种可能的处理方式：一是将作为还建方和被还建方的甲公司视为两个主体,分别计算缴纳企业所得税.作为被还建方的甲公司收到还建物业时按照公允价值扣除被拆迁物业的计税成本后确认拆迁所得,计算缴纳企业所得税.作为还建方的甲公司在实物还建环节按对他方实物还建的原则进行企业所得税处理,视同销售收入扣除视同销售的计税成本确认自我还建环节所得,计算缴纳企业所得税.二是将作为还建方和被还建方的甲公司视为一个主体,自我还建行为视同内部处置资产,不视同销售,不确认所得.即企业所得税的处理与会计核算上的处理保持一致性,由于所还建的房地产的资产所有权在实质上和形式上都未转移,只是企业将开发产品转为固定资产,不应该视同销售并取得相关收入,也不产生损益.
四、自我还建物业可作为内部资产处置的理论依据
（一）从企业所得税法立法精神上看.参考《国家税务总局关于做好2009年度企业所得税汇算清缴工作的通知》（国税函[2010]148号）中的规定,根据立法精神,在计算企业所得税时,税法没有明确规定的事项,,可暂按企业财务、会计的规定计算.根据上述基本原则,甲公司的自我还建行为,税法未做相关规定,可暂按财务、会计规定计算,而且该财会处理并不违反税法的基本原则.
（二）从企业所得税的纳税主体上看.2008年开始实施新《企业所得税法》,重大制度创新就是遵循法人税制的国际通行做法,确立了以法人为标准的纳税主体制度,强调法人企业所得税制,即以独立法人为主体核算缴纳企业所得税,不构成法人主体的分支机构由总机构汇总缴纳企业所得税.甲公司自我还建行为,还建方和被还建方为同一法人主体,同一法人主体内部转移资产不应视同销售并缴纳企业所得税.如果根据经济行为将独立的法人实体人为拆分为两个部分分别核算缴纳企业所得税有悖于企业所得税立法精神.
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结论：房地产企业自我还建物业为关于本文可作为房地产企业方面的大学硕士与本科毕业论文房地产企业排名2018论文开题报告范文和职称论文论文写作参考文献下载。
