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后增长时代龙头起舞,市场份额的提升将会是一个持续性的逻辑.
地产股龙头起舞.
2018年新年伊始,A股与港股上市房地产股联袂大幅上涨,“地产股将迎戴维斯双击”的逻辑越来越被投资者认可.
而其最核心的逻辑之一就是行业集中度的大幅提升——市场集中度快速向优质龙头公司集中、龙头公司经营管理优势凸显、“大象起舞”成现实.
广发证券首席宏观分析师郭磊认为,未来的房地产行业酷似白酒：整体低速的后增长时代,周期性钝化,但市场集中度和品牌溢价将持续提升.
2015年之后,房地产增速大幅降低,进入后增长时代,行业的整体扩张期已经过去.而后增长时代的一个伴生就是产品的周期性钝化,房地产调控的常态化强化了房产的这一特征.在后增长时代,大量没有品牌价值的主体将会退出,行业集中度将会持续提升.对于龙头企业来说,市场份额的提升将会是一个持续性的逻辑.
事实上,在过去的2017年,在一片限购限价的打压声中,大型房企反而交出了一份亮眼的成绩单.
根据第三方机构克而瑞披露的2017房企销售排名,三家龙头房企的销售均突破了5000亿元,属于历史首次；销售规模达到千亿元的房企数量升至17家,同样是史上最多.在打压政策并未放缓的情况下,龙头房企的销售愈挫愈勇.
在一线龙头规模越来越大的同时,中小地产商的日子愈发艰难,A股百余家上市房企中,不时传来的转型声音不绝于耳.如果说房企的强弱分化在之前只是杞人忧天的话,如今的高压政策正在将这一趋势加速推进中.
在销售突飞猛进的同时,龙头房企在土地市场也不手软.虽然少了前几年频繁更替的“地王”,房企整体拿地规模还是达到了一个新的历史高度.并且,排名靠前的房企拿地积极性远超追赶者.不管这些追随者是否愿意承认,房企强者恒强的逻辑正在固化,这种难以逾越的鸿沟正走向无法弥合的路上.
强者恒强
2017年,有3家房企的销售规模同时首次超过了5000亿元,分别是碧桂园（2007.HK）、万科（000002.SZ）和中国恒大（3333.HK）,而且在2016年,也是这3家房企的销售规模首次同时突破了3000亿元.
房地产商销售突破千亿元还要追溯到2010年.2010年,万科成为首家销售规模破千亿的房地产开发商,公司全年实现合同销售面积897.7万平方米,销售金额1081.6亿元,分别比2009年增长35.3%和70.5%,占全国商品房成交额的比例为2.1%（当年全国销售金额为5.15万亿元）.
4年后的2014年,房企销售规模由千亿元迈向了2000亿元的新台阶.根据克而瑞数据（如无特殊说明,均引用该研究机构数据）,万科和绿地集团分别以2120亿元和2080.2亿元达到了这一里程碑.从1000亿元到2000亿元用了4年,从2000亿元到3000亿元只用了两年.
2016年,恒大、万科和碧桂园分别以3731.5亿元、3622亿元和3090.3亿元成为房企销售三甲.到了2017年,房企三甲的销售规模直接越过4000亿元迈向了5000亿元的高度.
2017年,碧桂园、万科和恒大分别以5500.1亿元、5239亿元和5131.6亿元占据了房企销售排名前三的位置.不难发现,房企销售规模向上迈台阶的步伐越来越快.
在迈向更大规模的过程中,龙头房企的销售增速不但没有放缓反而呈加速之势.以规模最先突破千亿元的万科为例,公司2010年-2017年的复合增长率远超过了30%.根据万科2010年年报,公司当年的成交金额占全国商品房成交额的比例为2.1%.即全国商品房成交额约为5.15万亿元.
统计局数据显示,2010年,全国商品房销售额5.25万亿元略高于万科年报数字.而2017年行业前三占到了12%的市场份额,由此推算可知全年房地产的销售规模约为13.23万亿元.8年时间房地产行业销售的复合增长率接近15%.这就是说,作为行业龙头的万科,在规模扩大之际,增速不但没有下降,反而超过了行业平均增速1倍以上.
如果是恒大和碧桂园的话,其增速就更加快速了.两家公司都是在2013年销售规模达到了千亿元以上的规模,其中碧桂园为1097.3亿元,恒大则销售了1082.5亿元.与万科8年时间达到5000亿元的规模相比,这两家后来者只用了5年.两家公司的复合增长率都接近了50%.
从销售面积上来说,恒大和碧桂园在2015年已经成为行业双雄.2015年恒大以2628.6万平方米的销售面积领先碧桂园的2182.8万平方米,2016年,恒大更是以销售4468万平方米拉大了与碧桂园的差距,直至2017年,碧桂园以6016.2万平方米反超了前者.
从销售面积上来看,2015年,万科2094.9万平方米销售面积尚且与碧桂园有着不到百万平方米的差距,2017年,万科的3519.8万平方米销售面积就与碧桂园相差近乎一倍了,即使与次席的恒大相比,也不到其销售面积的70%.恒大和碧桂园暂时把持了行业销售面积的前两名.
伴随着一线龙头规模的扩大,行业集中度有了明显的提升.2015年-2017年,房企三强占行业的市场份额分别为7.7%、8.9%和12%,行业三甲首次占据了市场一成以上的份额.行业前十的市场份额提升更为明显.2010年,房企10强的市场份额首次达到10.13%的两位数水平,2017年,房企10强的市场份额增至24.1%.
如果將目光继续放大不难发现,行业排名靠前的房企市场规模集中度在不断加大.房企30强集中度近40%,50强房企集中度提升幅度较大,提升近10.6个百分点至45.9%.而房企100强集中度达55.5%,首次突破了一半水平.
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结论：地产强逻辑为适合逻辑论文写作的大学硕士及相关本科毕业论文，相关逻辑思维训练500题开题报告范文和学术职称论文参考文献下载。
