原创《机场物业企业管作分离模式》：关于免费物业论文范文在这里免费下载与阅读,为您的物业相关论文写作提供资料。
本文通过对机场物业公司所处行业发展的潜在威胁进行分析,从传统的自管现场运行模式入手,对比管作分离现场管理模式.以航空食品厂物业项目为例探索在管作分离模式下,如何通过抓住现场关键因素管控,在保证服务品质的同时,提升管理能力从而应对激烈的市场竞争.
管作分离 物业管理 现场管理
机场物业公司所处的竞争态势
作为典型的劳动密集型企业,庞大的人员成本严重阻碍了众多物业公司向优质的专业化服务公司迈进的步伐.随着国家相关劳动法规的不断完善,保险等人工成本费用不断上升,加之日益开放的市场化竞争策略.为了使得公司在激烈的市场竞争中健康长久的发展,就要对所处的行业环境有一定的认识.
（1）潜在的加入者
近年来,良好的市场大环境为物业行业提供了优质的发展机会,中国指数研究院统计数据显示,2015年,物业服务百强企业布局城市增至24个,同比增长5.2%；中国物业服务行业经过三十多年的发展,企业数量超过7万家,其中包括大量的新生中小型物业企业.面对开放的机场市场,许多物业公司也在觊觎着这块蛋糕.机场物业公司作为机场范围内资历较深,经验丰富的专业化公司,承担着机场地区的重要服务保障任务,但却面临着在激烈的市场竞争中业务份额逐步缩减的威胁.
（2）替代品的威胁
在机场范围内,作为集团公司的综合服务保障单位,物业公司是机场安防的重要组成部分,是机场应急保障不可或缺的“主力军”,是机场市场化改革进程中的“稳定器”,特有的身份属性是不可被取代的.但是在具体业务中,如市场属性较为明显的劳动密集型业务（绿化环卫,保洁）却收到众多民营企业前所未有的挑战.民营企业灵活的体制,低廉的价格使得甲方公司在招标时有更多的选择.
（3）购买者的讨价还价能力
相比于众多民营企业,低廉的价格是其市场化竞争中有力的法宝.对于集团公司等甲方单位,主观方面会考虑企业的使命责任感,客观方面更低的合理的价格也是其重要参考因素.在洽谈业务时会通过自由的市场化竞争达到服务质量和价格双赢的目的,通过公开招标的方式增强其对物业公司讨价还价的能力.
（4）供应者的讨价还价能力
在自管经营模式中,人员物料等管理费用控制在自己手中,因此通过内部有效的成本控制可以在各方面削减成本费用.但受国家政策以及物价上涨等因素影响,以2015年居高不下的PPI为例,其中工业生产者购进价格中的纸浆及纸制品类同比上涨0.6%,化工原料类同比上涨0.3%,这意味着在物业保洁行业中大量使用的纸质用品（擦手纸,卫生纸等）和塑料类用品（垃圾袋,清洁工具）的成本会不断提高.如此居高不下的物价加之在新劳动法影响下逐年升高的人工成本,使得服务外包商在续签合同时通过各种理由提高合同价格进而压缩公司的利润.
（5）现有竞争者之间的抗衡
众多以经营专业清洁设备起家的物业公司,具有机械化作业程度高等特点,据了解我国民营物业（保洁）公司的数量占总数量的91.5%.同时民营企业具有机构精简,资金灵活,专业人员丰富等特点.相比之下作为国有企业的我们却被传统但又无法打破的禁锢所束缚.
自管状态下的现场管理关键因素
采用自管的方式可以对整体运行有较细致的掌控,同时在运行过程中,可以按照现场实际要求对项目的人财物进行合理安排,通过每日实际需要安排上岗人员,以合理调岗并岗等方式节约人员创造利润.严格把控物料使用,节约成本支出.通过细致的理论和实操培训,提高员工操作的规范性.通过管理人员的直接管控加之完善的层级联动体系,真正做到快速相应.但其弊端也显而易见：缺乏专业管理事务的综合能力.在自管模式下,我们既有管家的角色,又要做保姆.繁杂的人事管理和定期培训事务,耗费大量精力,不仅综合管理服务能力水平不到位,而且专项服务的质量也差强人意.导致运行效率低,人事纠纷频出.基层操作员工更新率较高,使企业的人事管理和培訓成本变的越来越高.同时由于来自经营和服务双方的压力导致现场管理者经常会出现“顾此失彼”的情况.
管作分离后的现场管理的关键因素
针对波特模型中提到的五种威胁,对于食品物业保洁项目,公司采取积极的态度和措施,从现场管理入手严抓过程控制,将五种威胁对公司的影响降到最小.通过全面的现场运行保障人员和完善的管理规章制度,以及顺畅的信息沟通摸索着管作分离后有效的现场管理方法.
针对替代品威胁和行业潜在加入者,竞争对策是树立相关标准和规范,从而在领域内占据主导地位.对于食品物业清洁行业,要想做好必须树立相关的操作规范和规章制度,因此需要高度关注现场操作的规范性.由于食品厂洗刷车间和生产车间的特殊工作环境,使得保洁工作的标准及难度也随之增加.为了更加规范的要求服务外包商进行标准化作业,公司编写出一套详细的车间作业指导书作为培训指导教材,很大程度上提高了操作的规范性.在规章制度方面,公司以三体系文件（ISO体系文件）为指导,结合服务外包商的相关管理规定,制定出一份完整的体系制度手册.同时细化了各岗位工作流程及各种检查记录,对各车间相关管理人员职责及管理流程进行详细的梳理.不仅使得员工对自身区域工作有了更清晰的了解,也有利于在监管过程中发现问题环节,并及时纠偏.
针对购买者讨价还价的威胁,策略是通过完善的现场管理,以优质的服务品质成为甲方的首选.对于实行“管作分离”的物业公司首要避免的就是因为过程管控不到位导致服务品质下降.针对这种情况,公司采取了“负责人检查+服务方自查+联合巡查”的方式保证服务品质.在对现场服务品质过程控制中,公司以完善的规章制度为保证,按照服务质量检查流程以及几十种检查表格等,和服务外包商一起严格控制服务品质.在管作分离的运行模式中,公司起着承上启下的重要作用.通过每日和甲方操作部门的沟通,可以有效保证生产的正常运行.通过定期和甲方管理部门的沟通,更能建立起良好的信任合作基础.对于现阶段的项目公司坚持定期检查讲评制度,并邀请甲方管理人员定期对保洁工作进行联合监督检查.在查出问题后,双方共同分析,从根本上进行改正.
物业论文参考资料：
结论：机场物业企业管作分离模式为关于对不知道怎么写物业论文范文课题研究的大学硕士、相关本科毕业论文物业公司最怕业主什么论文开题报告范文和文献综述及职称论文的作为参考文献资料下载。
