原创《百亿地王之后楼市变局》：这是一篇与楼市变局论文范文相关的免费优秀学术论文范文资料,为你的论文写作提供参考。
8月17日,融信以110.1亿的总价击败17家各路土豪,以10万元/平方米的名义楼板价,14.3万元/平方米的可售面积楼板价,创下全国楼板价“地王”.对于上海楼市来讲,“地王”频出之下的楼市政策走向会向哪方面走?.
笔者认为,在上海、南京等地楼市新政密集出台的市场背景下,当前一二线楼市发展过程中存在两大干扰因素,一是“地王”,二是“类住宅”.
一、“地王”频现背后的系统性市场风险
以上海为例,从上半年走势来看,由于“沪九条”的严格执行、市场需求在前期大量透支,4-5月上海商品住宅的走势会逐渐趋于理性,二季度已经呈现“量跌价稳”供求继续博弈的特征.但是,由于5月份以来“地王”频出,因为“地王”的频现三季度上海楼市再现量价齐升,“地王”成为干扰一二线楼市回归理性的一项非常重要因素.
此外,从当前土地市场特征来看,今年以来“地王”现象已和往年不同,往年一般是一个城市出一个“地王”或少数几个“地王”,一旦市场遇到调整,那么这几个“地王”或许会存在操盘的风险,最糟的结果就是项目降价销售或股权转让,整个市场风险被控制在局部范围内,还不至于是整个市场的.而现在一二线城市的土地市场,一旦有住宅类用地出让便是“地王”,即使像上海青浦、奉贤、崇明等郊区的住宅类用地也是被高溢价拍出,那么,这也就意味着市场风险不是单个项目的,而是整个市场的,一旦有风险就是系统性的风险.
再加上房企越来越多通过金融机构场外配资“加杠杆”的方式进行拿地,甚至不惜成本制造“地王”,从预期影响来看,随着政策面的收紧和市场调整期的到来,在上述热点城市制造“地王”的风险会增加,一旦这样的风险到来,风险就不仅仅会波及房企自身,还会波及金融机构,甚至金融机构背后的个人投资者.因此,对于一二线城市土地市场来讲,一旦楼市进入调整阶段,整个市场有可能会出现跌声一片,批量的“地王”项目有可能因此而陷入困局,系统性的金融风险极有可能会爆发.
二、“类住宅”市场的火热,政策面存在收紧的可能性
同样以上海为例,“沪九条”限购从严后,办公产权的公寓式办公（类住宅产品）迎来火热的局面.有数据显示,截至8月14日,上海办公产权的公寓式办公存量面积为115.25万平方米（3月底是159万平方米）,按照近3个月平均去化速度,市场去化周期已经降至5.88个月（3月底是10.6个月）,在商品住宅供应稀缺、价格快速上涨的市场背景下,公寓式办公（小面积低总价的类住宅）因此而销售火热.现在市场去化周期已经由3月份的10个月降低至6个月以下,市场去化速度大幅提升的同时导致库存大幅降低,这类产品的价格也呈现上涨的态势.“沪九条”新政之后,由于限购条件的提高,这类物业因为不限购再次迎来了新的去化机会,这类项目在接下来市场当中仍然会成为市场的新宠.
正是由于如此,一些原先购买住宅的客户转投“类住宅”产品,导致“类住宅”销售较好,占到商办市场的大部分份额,虽然起到积极去化商办市场库存的作用,但是也引发投资类客户对于类住宅产品的炒作,引起类住宅市场价格也呈现出上涨的态势.对于类住宅政策走向来看,由于“类住宅”的火热北京已经开始采取“限购”措施,当前而上海“类住宅”的积极去化和价格的上涨同样也引起持续的关注,如果市场也出现过热的状态,不排除下半年“类住宅”也出现政策收紧的可能性.
三、下半年一二线楼市政策走向的五点预判
第一,“地王”频出导致7-8月市场再次出现量价齐升,其实是削弱了地方调控政策的执行效果.当前,热点一二线城市的调控政策不断出台,而从官方表态来看,必须长期坚持调控,实施过程中要做到违规必处,保持房地产市场平稳健康发展.因此,这也暗示接来下热点一二线城市要加大政策的执行力度,从严调控.
第二,上半年热点城市的土地出让量确实不多,下半年或将加快宅地供应,从供应的角度解决供需矛盾及市场过热的问题.
第三,既然有“地王”频现的现象,那么下半年也势必会有相对应的“控地王”的措施,以防止市场出现系统性的风险.比如针对拿地场外配资加杠杆拿地情况给予监管和控制,对于拿地首付比例进行提升,对于拿地后的开工时间、达到预售条件的时间及竣工的时间给予限定等,为土地市场“降杠杆”,防止地王频现而导致的系统性风险.
第四,“商改住”继续推进,以改善以居住为目的的市场供求矛盾,同时,针对“类住宅”产品出现投资过热的现象,不排除效仿北京,推广出台限购类措施.
第五,楼市过热尽管是由于市场供求、货币供应等主要因素导致,但是作为次要因素的 公司有可能还会被查出一批,在首付贷、虚假房源、垄断房源、违规交易等诸多方面有可能会进行新一轮的市场整顿行为.
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