原创《长租公寓大有可为》：本论文为免费优秀的关于大有可为论文范文资料，可用于相关论文写作参考。
近期,长租公寓因为运营方争抢房源而再次成为大众瞩目的焦点.
虽然短期看受到政策压制,但长期来说,高房价刺激购房需求转向租房需求、高校毕业生租房需求增加等因素将刺激长租公寓需求进一步释放.
需求与供给不匹配
个体租赁的消费周期延长,在间接上增加了租赁的需求.一线城市的租赁需求则尤为旺盛,但是目前房源供给不足,市场供给端存在缺口.方正证券统计,2016年年末,北京常住人口约2173万人,租赁人口占比约34%；最近一次人口抽样调查显示,中国家庭平均规模3.1人/户,则租赁房屋大约需要238万套,目前北京租赁房屋约有150万套左右,存在约1/3供需缺口.
然而,租赁市场亟待规范.现阶段中国租赁房市场发育不成熟,问题种种,如商品房出租占比低、租赁体验差、租期不合预期导致搬家频繁等；商品房出租的占比低,老式公房、农村自建房、回迁房和小产权房等占了较大比例,配套不完善、居住环境破旧成为普遍问题.
随着金融支持力度的加强,各地在融资层面逐渐加大对租赁市场的支持力度,目前已有两只公寓ABS产品发行,其一由魔方公寓发行,其二由自如发行.
重资产运营的第一种模式为政府独立或与社会资本合作,购买存量商品房或自建住宅作为租赁房源,其中最为典型的是政府为中低收入、经济夹心层人群打造的公租房或廉租房,以及吸引外来人才流入而提供的人才房；第二种模式是国有房地产开发企业、国有购租并举投融资企业,通过自建、购买、资产划拨等方式获得房源,开展租赁业务,典型房企有首开股份、深圳安居集团等,目前更为普遍的模式是私企主导型：竞得自持商品住宅、非住宅改造等.
为发展住房租赁市场,在一二线城市的土地招拍挂中,往往规定一定比例商品住宅必须由企业自持,只能出租不能出售,因此自持性商品住宅成为市场化企业住房租赁业务的主要房源之一；另一主要源头是非住宅用地改造,房企竞得的商业用房、办公用房或工业用房,因种种原因长期闲置,将其改作租赁住房,既充分利用闲置资源又满足人们居住需求.
轻资产管理企业目前主要以私企为主.企业不拥有住房的产权,而是通过契约方式将松散的租赁房源整合起来,进行集约化的管理.主要有两种商业模式：改造式长租——将独栋楼房整体包租后进行改造和长租,特点是租期长,通常在十年以上,前期改造资金需求大,多为一次性投入,后期管理成本小,近年来,政府鼓励非住宅房屋改建为集中式租赁住房,大大增加了整栋房源的供给,世联行、魔方公寓是此类模式的代表；零散式长租——企业从个人等分散的房东手里取得房屋,通过标准化的简单改造,提供租赁服务,特点是租赁期限不定,前期房屋改造投入较少,单个项目的流难以预测,市场监管难度极大,链家、自如、我爱我家相寓是此类模式的代表.
相关房企业绩整体向好
据东吴证券统计,2018年上半年,全国9城市二手房累计成交2189万平米,2017年同期累计成交2604万平米,同比下降16%.
世联行2017年录得营业收入82.12亿元,同比增长30.97%；取得归母净利润10.04亿元,同比增长34.35%；基本每股收益为0.49元.截至2017年年底,世联行长租公寓签约间数达到11万间,运营间数超过3万间,长租公寓的主要来源为：政府或国企的存量物业、村集体留用地、开发商拥有的住宅物業等.
2017年,我爱我家实现营业收入13.19亿元,同比下降31.2%；实现归母净利润7289万元,同比下降7.93%.天健集团实现营业收入67.49亿元,同比增长8.71%；实现归母净利润6.02亿元,同比增长34.74%.
2017年,万科A实现营业收入2428.97亿元,同比增长1.01%；实现归母净利润280.52亿元,同比增长33.34%.万科目前整合形成了集中式长租公寓品牌“泊寓”.截至2017年报告期末,泊寓业务已覆盖29个一线及二线城市,累计获取房间数超过10万间,累计开业超过3万间.
市场发展可期
长租公寓作为B2C的长期租赁品牌,目前处于发展初期.租住公寓的目标人群对使用面积的要求不高,满足基本生活需求即可,租住的面积相对小一些还能降低总体的租房成本,接受度相对较高.
房地产开发商涉足长租公寓的时间较短,最早涉足的是万科,从2015年年初开始,各大房地产开发商陆续跟随进入.在国内租售同权相关政策鼓励下,长租公寓品牌作为租赁市场具有资金、房源、地段等优势的B端参与者,有望大幅受益政策推动,迎来快速发展的阶段,并有望逐步提高在租赁市场的市场份额.不难推断,房地产开发商将加大对长租公寓领域的投入,这种投入以集中式开发为主,地段是最稀缺的资源,即获取交通方便、社区成熟但设施老旧的存量房进行改造是未来发展的核心,且最先布局的市场参与者具有先发优势.预计未来5年是市场参与者竞相在全国一二线城市抢占优质地段的阶段,也有望逐渐产生长租公寓的优势品牌.同时,随着租户生命周期的演进,除了青年公寓,也会有契合多种需求的公寓产品出现,包括家庭式公寓、旅游短租公寓等.
从2015年至今,万科开发的“泊寓”品牌在长租公寓领域已初具规模.目前,万科在城市分布和整体规模方面领先,西南证券表示,考虑到租赁市场零散的竞争格局,假设万科A未来将按过去的速度发展以获取先发优势,则未来5年,万科旗下的公寓规模将有望达到5.6万间,假设每间的平均租金在2000元/间/月,则长租公寓方面的年收入将达到13.44亿元.
西南证券估算,假设地产开发商自持地块10年发展集中式的长租公寓,并于10年后把地块卖掉.假设有一块3500平米的地块,土地使用率30%以内,占地容积率4,规划建设总建筑面积为4200平方米的四层建筑.公寓楼计划建设100个房间,每个房间的均摊面积是40平米,按公寓75%的公摊率计算,则套内面积为30平米/间；假设建筑+装修+生活必须的配套设施（水电、煤气、电信等）是3500元/平米,则建筑成本为1470万元.根据近期上海拍卖的租赁地块的,假设购买此3500平米的地块为1亿元,保持估计地价的增值速度与GDP同步.由于此开发模式比较适合房地产开发商,所以在此例子中参考万科泊寓的实际情况做出模型中租金、管理费用收入、费效比、管理费用率和财务费用率的假设.
对于租入集中式或分散式房源运营长租公寓的投资模型,西南证券假设：长租公寓运营商通过集中式或分散式租赁了100间房间进行运营,其中每间房间的原始租金成本为a元/月.由于此种模式比较匹配地产*在信息整理方面的能力,所以以世联行的红璞公寓作为测算的对象.该模型在两种情况下盈利状况会更优：一是通过租用厂房进行改建,则租金成本与公寓租金之间的比例可能高于1.8,从而获得更高的租金差；二是通过分散式的方式租赁房源,长租公寓运营商作为B端的谈判者,议价能力较强,有利于获取较低租金成本,根据敏感性分析,可以发现租金溢价相对空置率对项目IRR的影响更大.
2016年,国务院出台《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》、《国务院关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,前者鼓励推广租赁补贴制度,后者则强调“培育发展住房租赁企业”、“鼓励房企转型开展住房租赁业务”、“推进REITs试点”等.同时,2016年政府工作报告和经济工作会议也将“发展租购并举的住房制度”列为工作重点.2017年7月,九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求人口净流入的大中城市发展住房租赁业务,并选取广州、深圳等12个城市开展试点,租赁市场迎来政策利好.
方正证券分析,从需求端看,租赁房需求逐年增加,主要原因为城镇化进程衍生大量流动人口.房价高企、限购限贷使得部分需求从购房市场外溢到租赁房市场；供给端,租赁房源供给不足,且租赁市场痛点较多,规范的租赁市场和长租公寓亟待发展；资金端,融资渠道拓宽,两支公寓ABS成功发行.与发达国家对比,中国租赁市场GMV有待大幅提高.综合来讲,租赁市场发展可期.
大有可为论文参考资料：
结论：长租公寓大有可为为关于本文可作为相关专业大有可为论文写作研究的大学硕士与本科毕业论文大有可为论文开题报告范文和职称论文参考文献资料。
