原创《中小房地产企业成本管理方法》：这是一篇与成本管理论文范文相关的免费优秀学术论文范文资料,为你的论文写作提供参考。
摘 要 随着全球经济的进一步下行,我国政府对房地产市场的调控进一步加强,房地产企业之间的价格战也愈演愈烈,许多中小城市的房地产企业以成本价*,甚至以低于成本价跳楼清仓,房地产企业对项目成本管理也日益规范和重视.“省钱就是赚钱”,谁在成本管理领域取得领先,谁就在竞争中占据优势.本文主要通过对中小房产企业项目成本管理中存在问题进行分析,提出和探讨房产项目的成本控制方法和措施,从而提高房地产企业利润.
关键词 房地产企业 成本管理 目标成本
随着全球经济的进一步下行,我国政府对房地产市场的调控进一步加强,房地产企业之间的价格战也愈演愈烈,许多中小城市的房地产企业以成本价*,甚至以低于成本价跳楼清仓,房地产企业对项目成本管理也日益规范和重视.虽然房地产行业的竞争早已拉开帷幕,但相关管理人员和决策者的维度和管理水平还处在房地产行业暴利时期,对房地产成本管理的重视程度严重不足,管理方法和对应措施有待改进.随着我国房地产市场的纵深发展及国家房地产调控政策的双重作用,当前我国房地产行业格局正在发生深刻变化,房地产行业纵横整合洗牌终将成为必然；品牌化、专业化和规模化成为当前房地产行业的发展趋势；行业集中趋势进一步明显,银行信贷趋紧和土地出让方式招标化都在无形中提高了地产行业门槛,特别是中小规模房地产企业面临重大的生存威胁.这些因素都将促使房地产项目的成本控制成为企业内控中的重中之重.因此,房地产工程成本控制的方法应该是从项目的启动前期入手,在项目的施工阶段进行重点控制,并对项目工程成本全过程实行动态化监控管理.只有加强对项目设计时期到项目建设时期的全程成本动态控制,中小房地产企业才能实现对房地产项目成本控制和管理的总目标.
一、中小房地产开发企业的行业特点
(一)投资和注册资本金额大
房地产行业由于供求结构不合理,楼房空置率不断增加,造成资金积压严重,致使我国房地产业对金融业产生了很强的依赖性.房地产企业的投资周期较长,从政府批拿土地、房屋设计、银行贷款、建筑企业施工到产品销售整个过程,前后长达几年.一次性投入金额少则几百上千万,多则数十亿.中小房地产企业的自有资金往往不能满足企业日常的大额开支,因而通常银行借贷方式融资是中小房地产企业的优先选择.
(二)房地产行业投资风险高
国家宏观政策对其影响大,房地产企业从拿地到最终建成完工销售,商品的生产周期长,在商品的生产建造过程中面临很多不确定性,如合同风险、拆迁风险、资金链断裂风险、施工事故风险、质量风险等,这都导致房地产行业投资风险加大.和此同时,房地产行业的政策性强,政府对房地产行业的宏观调控,投资政策、产业政策、税收财政政策、金融政策都对房地产企业的生存和发展都有着非常明显的影响.
二、中小房地产开发企业的成本构成
房地产开发成本,是指房地产企业为了开发建设一定数量的商业房产所耗费的人力、物力、财力的货币表现.房地产开发企业的费用按经济用途分为直接费用、间接费用以及期间费用.房地产开发企业产品的开发施工成本,主要相当于工业产成品的制造成本,由直接费用和间接费用构成.为了正确计算房地产企业一定会计期间的会计利润,还要归集计算房地产开发企业（公司总部）等行政管理部门发生的管理费用、财务费用,以及售楼部为销售、转让、出租开发的房产而产生的销售费用,这些费用统称为“期间费用”.直接费用按经济结构来说,可分为三大部分：土地费用、土建费用和相关生产建造设备费用.这些构成了房地产企业開发成本的直接费用,也是主体成本内容,大致占到房地产总成本的70%～80%.其中最主要的直接费用就是土地费用.房地产企业在决定开发每一个地产项目前,都必须将预算的土地费用和土地面积和容积率进行换算分析,根据结果再作出是否开发的决策,而计算出来的楼板价就是将要开发出的商品房每平方米所分摊的土地成本,以此来对地产项目的可行性进行评估决策.
而房地产项目相关的配套支出主要是指用水、用电、煤气、市政和公共建设配套费,如学校、社区医院、商铺及便利店、菜市场、停车场等生活服务性设施.房地产开发企业的管理费用和筹资成本一般也很大.房地产开发企业和其他行业相比较,具有建设周期长、投资金额巨大、产生的投资风险点多、税费重等特点,因此多数房地产开发企业主要是通过向金融机构贷款来解决企业的资金需求问题,这样房地产企业就会承担较高的利息支出.如何选择恰当的融资方式,降低财务费用,这对正确计算房地产企业的开发成本将起着至关重要的作用.
三、中小房地产开发企业成本管理中存在的问题
(一)重成本核算,轻成本管理
中小房地产企业的成本管理意识普遍不强,成本管理工作人员绝大部分是各部门的专业技术人员,这些工程师虽然现场施工经验较丰富,但是缺乏专业的工程成本管理理论,对工程成本管理知识往往掌握不透,导致成本管理水平都不高,关注度也不够,因而出现了重视工程质量和工程成本核算、轻视现场成本管理的现象.
（二）全员积极参和成本管理的意识薄弱
中小房地产企业在产品成本管理方面往往全员参和的意识不足,认为成本管理仅是财务人员的主体责任,而成本管理和质量管理、工程管理、开发进度等要求永远都存在矛盾,而和项目相关的质量管理、工程管理、资金管理、合同管理等部门职员一般认为,除了自己的主责外,成本管理和自己无关,简单应付一下,便可以置身事外.
(三)缺乏行之有效的成本核算和成本管理系统
多数中小房地产企业并没能建立有效成本管理体系.大部分中小房地产企业的成本管理水平较低,只处在事后的成本核算和事后成本数据分析阶段,而成本管理的全程管理理念,事前预测、事中控制、事后监督的管理职能不能得到体现,从而降低成本.
四、中小房地产企业成本管理的应对措施
(一)成本核算要和成本管理相互融合
成本管理论文参考资料：
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